第七章收益法及其运用【本章的特点】■考题所占分值大■理论性非常强，技术含量高■计算题多，难度大考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节收益法概述一、收益法的含义熟悉二、收益法的理论依据熟悉三、收益法适用的估价对象和条件掌握1.收益法适用的估价对象2.收益法估价需要具备的条件四、收益法估价的操作步骤熟悉第二节报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式掌握二、净收益每年不变的公式掌握（一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式（三）净收益每年不变的公式的作用1.直接用于测算价格2.用于不同期限房地产价格之间的换算3.用于比较不同期限房地产价格的高低4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整三、净收益在前若干年有变化的公式掌握1.收益期限为有限年的公式2.收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递增的公式熟悉1.收益期限为有限年的公式2.收益期限为无限年的公式五、净收益按一定数额递减的公式熟悉六、净收益按一定比率递增的公式掌握七、净收益按一定比率递减的公式熟悉1.收益期限为有限年的公式2.收益期限为无限年的公式八、预知未来若干年后的价格公式掌握第三节收益期限的确定第四节净收益的求取一、净收益测算的基本原理掌握1.基于租赁收入测算净收益的基本原理2.基于营业收入测算净收益的基本原理二、不同收益类型房地产净收益的求取掌握1.出租的房地产净收益的求取2.营业的房地产净收益的求取3.自用或尚未使用的房地产净收益的求取4.混合收益的房地产净收益的求取三、求取净收益应注意的问题熟悉1.有形收益和无形收益2.实际收益和客观收益3.乐观估计、保守和最可能估计四、净收益流模式的确定熟悉第五节报酬率的求取熟悉一、报酬率的实质二、报酬率的求取方法1.累加法2.市场提取法3.投资报酬率排序插入法第六节直接资本化法一、直接资本化法概述熟悉（一）直接资本化法的含义及其基本公式（二）几种收益乘数法1.毛租金乘数法2.潜在毛收入乘数法3.有效毛收入乘数法4.净收益乘数法二、资本化率和收益乘数的求取方法熟悉三、资本化率与报酬率的区别和关系掌握四、直接资本化法与报酬资本化法的比较了解1.直接资本化法的优缺点2.报酬资本化法的优缺点第七节投资组合技术和剩余技术掌握一、投资组合技术1.土地与建筑物的组合2.抵押贷款与自有资金的组合二、剩余技术1.土地剩余技术2.建筑物剩余技术3.自有资金剩余技术4.抵押贷款剩余技术第八节收益法总结和运用举例一、收益法总结二、收益法运用举例第一节收益法概述1.收益法的概念。也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。主要方法：直接资本化法和报酬资本化法收益法的本质是以房地产预期未来收益为导向求取房地产价格，测算出的价值称为收益价格2.收益法的理论依据（熟悉）预期原理——决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是房地产基于市场的未来所能带来的收益。基本思路：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。例题：（判断题）房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。【2009年真题】提示：参见教材P210、211[答疑编号500434070101]『正确答案』错误『答案解析』如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取较低的报酬率或资本化率。3....
