宋庄房地产市场调研报告及产品定位建议一、销售的主要对像以中高层次客户群为主，因住房面积或居住区域产生购买需要的客户；以宋庄镇画家村为中心，中产阶层（与艺术产业相关联的中小企业家，宋庄辐射区域【通州、CBD等】成功人士），区域画家，需要艺术创意空间、艺术展示平台的全国艺术家。周边郊县的私营业主，因自身工作生活或子女学习生活产生购买需要的客户;年轻时尚一簇，要求户型小，体现个性空间。产品定位需要对客户数量和客户对项目关注度的变化趋势推广在范围和方式上做必要动态跟进和调整。二、通州宋庄房地产市场情况根据我们实地考察走访的情况，宋庄区域房地产市场现有物业形态分为大产权属性的别墅产品和小产权属性的多层住宅产品。a)普通住宅楼盘产品类型主要以多层小高层为主；b)居民购房偏好中等户型（90-120），对户型功能实用性要求较高；c)本地客群置业消费力集中在70-100万左右，购房用途以办公和改善居住为主；d)区域房屋使用者，拥有产权比例较少，拥有使用权比例最高，说明当地房屋使用者，认可此类使用权房屋属性。（一）、调研项目根据本案所属区域及项目品质，我们选取了11个重点项目进行重点调研，并对这些项目进行重点分析，从中得出具有参考价值的分析结果和产品定位。本次调研项目以本案所在区域较为典型的项目为主，翠福园(翠福星城)、富河园、格瑞雅居、京洲世家(中泽馨园)、世纪星城、武夷花园（城市左岸）、新华经典丽园(鼎盛国际)、绣江南、园景花园（园景阁）、月亮河休闲寓所（月亮河美家园）、运河明珠均为区域内较为典型项目，其中武夷花园为下半年即将开盘项目，目录如下：项目位置开发商建筑类型开盘时间户型面积均价物业费占地面积建筑面积绿化率容积率总户数销售状况翠福园(翠福星城)通州安顺北里同马房地产开发有限公司板楼多层三期2010.1.3066-113新房129000.5元/平米·月25.8万28.34万35%1.6四期共300户一期二期基本售完，三期在售富河园通州北关顺通路305北京市开原房地产开发有限责任公司板楼,板塔结合2003.10.160-20952001.79元/平米·10万16万40%1.638栋售完号月格瑞雅居通州区内环路9号北京宏泰旸房地产开发有限公司板楼2004.7.149-15044001.45元/平方米·月4.77万9.07万35%1.7780户售完京洲世家(中泽馨园)通州京洲南街与怡乐中路交北京中泽房地产开发有限公司板楼二期2010.4.24主力户型90二居130三居160001.9元/月/平米6.96万11.47万38%2.0878户94套可售，已售10套汇处世纪星城通州通朝大街323号北京顺华房地产开发有限公司板楼高层三期期房转现房开盘待定63-14322000一期三期1.85、二期长城国际2.52089亩二、三期50万30%1.49(1期3期),2.57(2期)总共5602户一期售完武夷花园（城市左通州通湖大街1北京武夷房地产开发有限公板楼塔楼小高2011下半年55-143待定1.88元/平1500亩100万40%2.2总共10000户、待售岸）号司层方米·月当期700户新华经典丽园(鼎盛国际)通州北苑环岛新华大街南侧北京实地房地产开发有限公司板楼、塔楼2002-07-2155-15038001.60元/平方米/月15万30万45%6.0一期600户售完绣江南通州区梨园城北京市欣达园房地产开发有板楼2006.8.1160-12560000.98元/月/17万21.7万30%1.53--售完铁南1200米限公司平米园景花园（园景阁）通州区云景东路(城铁梨园站景东路北京住总房地产开发有限责任公司普通住宅,板楼,塔楼,多层四期2009.8.849-15819800无电梯0.89,带电梯1.7211.70公顷40.00万36%2.33共7537户尾盘月亮河北京北京凯瑞板楼2004.58-13996.502万11万501.20总共可售休闲寓所（月亮河美家园）市通州区月亮河河滨路1号房地产开发有限公司板塔结合小高层5.301204元/平米·月%877户717套已售160运河明珠通州区玉带河东大街2号北京豪光房地产开发有限公司板楼2008-07-2375-118130001.90元/平米·月5.6万12万30%2.70566户现房（二）、调研项目成交分析项目名称推广名期/现成交数量面积(万㎡)成交均价成交金额1翠福园(翠福星城)翠福园(翠福星城),翠福园小区期房现房410.36130474689万元2富河园富河园,富河园4号富河园·碧水明珠现房10.0414800663万元3格瑞雅居格瑞雅居,翠屏里现房10.0212407236万元4京洲世家(中泽...
