京沪房地产市场的比较研究 北京和上海的住宅建设和房价走势分别代表了我国北方和南方乃至全国的房地产“晴雨表”
北京和上海一直是我国房地产发展最快、房价最高和需求最大的国际化城市
去年年底，一些业内专家提出 2004 年我国房地产将出现拐点的预测之后，关于我国房价看“涨”还是看“跌”话题，在今年始终是一个焦点
笔者认为：经济的发展、社会的需求和成本的上升，决定了我国房价在 2004 年仍将稳步上升
但由于各省市的内外环境不同，所以在不同的省市会存在房价涨跌互现的情况
一、价格拐点的市场调节和政策调控 北京房地产所遭遇的是市场调节的价格拐点，上海房地产出现的是受政策调控的涨幅拐点
此次北京出现的价格拐点，在原价格指数上下降，是真正意义上的降价；而上海遭遇的是涨幅拐点，也就是说上海房价依旧在上涨，只是上涨幅度和速度有所下降
从更深层面上分析，北京降价是市场调控的结果，而上海涨幅下降则更多地与政策调控有关
北京特殊的城市地位和近年来北京在发展过程中引发的对房地产的巨大需求，使得北京的房价从 1997 年开始始终保持着高开高走的局面
如果将北京楼市同上海、深圳、广州等城市的房地产市场对比的话，北京房价之所以以“贵”著称，除了市场的原因以外，还包含着一些非市场的因素，楼市的整体发展缺乏平衡性
衡量一个城市的房地产市场是否成熟的主要标志，就是看其二手房市场是否成熟
2003 年统计数据显示，北京二手房交易量仅为上海的 30%，但北京的历史比上海多 600 年，城市面积也是上海的近一倍，存量房数量也应高于上海，这说明北京二手房市场发展的滞后
正是由于二手房市场不发达，迫使购房者选择一手房市场，造成了市场供求关系紧张，推动了房价的上升
2003 年 6 月，国务院颁布了《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》，终于为二手房市场打开了第一道枷锁
据悉，该《办法》实施的第一天，北京房地产交易中
