析产农村宅基地房屋全过程农村宅基地房屋析产全过程随着《物权法》的颁布，广大农民群众对宅基地上的房屋财产所有权愈来愈重视，但农村宅基地上的房屋基本没有核发房屋所有权证，仅有农村集体土地使用证，记载的是土地使用权人和土地使用面积。宅基地所有权属于农民集体所有，然而宅基地上的房屋却是农民个人财产，与国有出让住宅土地上的房屋所有权有一定的区别。宅基地上的房屋所有权流转（包括继承、赠与、卖买等）存在一定限制，涉及到很多法律、法规、规章的制约，同时又受到建设、国土等部门内部规定的限制，在适用法律、法规过程中，经常发生冲突。以《物权法》、《土地管理法》为基础，结合《宪法法》、《婚姻法》、《继承法》、《合同法》等相关规定，以保护农民合法的财产权益出发，对农村宅基地上的房屋发生继承、赠与相关法律关系以及如何办理公证，与各位同行作一探讨。一、农村宅基地使用权法律关系农村宅基地上的房屋所有权是一个带有限制性的财产所有权。从现行法律、法规上看，农村宅基地只准予本村民组织成员，并经审批后使用，房屋只能转让给本村村民组织成员。有很多法律作出相应规定，如《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证;XX省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第三十六条第一款规定：农村村民建造住宅用地，应当向户口所在地的村民委员会或者农村集体经济组织提出书面申请，经村民委员会或者农村集体经济组织讨论通过并予以公布，乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准;《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土第1页共8页地建造住宅及其附属设施;《中华人民共和国担保法》第三十七条第二款规定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。可见，从上述法条中得出结论，宅基地使用权人对宅基地享有使用和占有的权利，处分权受一定条件限制。但对收益权未作明确规定，本人认为宅基地使用权人有权对宅基地的使用而获得效益。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十六条第一款规定：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。第一百六十二条规定：土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。由此可见，宅基地使用权人可依法享有已设立的地役权。因此宅基地使用权人可以通过地役权的行使，获取更大的效益。目前，农村广泛发展的农家乐，实质上是国家依法保护农民享有地役权前提下，鼓励农民在合法利用地役权而增加广大农民群众的最大效益，因而深受广大农民群众欢迎。虽然我国修改后的《中华人民共和国宪法》和新颁布的《中华人民共和国物权法》加大保护公民合法财产权益力度，但就农民宅基地使用权及宅基地上的房屋所有权保护上看，受到一定限制。随着各级政府对新农村建设力度加大，农村经济和农民财产逐步状大，农民的财产所有权应当与其他财产一样，受到法律保护。但在目前情况下，应当因地制宜，制订出一套切实可行的办法、方案，既保护农民的合法利益，又符合国家法律、政策规定，因而在办理农村宅基地上的房屋继承公证时，应当依照《中华人民共和国继承法》，同时兼顾土地管理方面的有关政策规定。二、农村宅基地上房屋继承的方法农村宅基地上的房屋继承，可以有二种方案解决。一种是继承人之间对遗产继承权及继承份额存在争议，无法协商解决，建议继承人向有管辖权的人民法院起诉，根据法院民事调解书或判决书来办理房屋继承及变更土地使用权人。民事调解协议应约定原、被告共同到土地管理部门办理宅基地使用权变更登第2页共8页记手续的条款。另一种是继承人之间对遗产继承权及继承份额...
