开题报告题目：长春市房地产环境分析研究报告人27日一、文献综述（一）国内房地产市场现状：房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；第三从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。（二）国外房地产市场现状：美国的房地产业二十世纪80年代以后一直是世界上理性和规范发展的成熟市场典范,然而在进入二十一世纪后也开始了一个不太理性的高速增长期。随着美国经济近年来的稳步增长,美国的住宅价格更是让人不可理解地快速上涨。目前已有越来越多的美国经济界人士认为,美国的房地产泡沫己经出现,政府必须采取果断的措施来应对和抑制日益攀升的房地产价格。美国新上任的美联储主席本.伯南克在防止和解决美国经济过热和房地产升温的主要方法是对美元再行加息,进行金融创新和进一步放宽限制,希望以此来确保美国经济的快速、持续发展和美国房地产业的理性、健康发展。美国作为世界最发达的国家,是世界上二十世纪最先解决居民住宅问题的国家,美国绝大部分居民是居住在别墅和单套面积达200平方米以上的住房里。美国的统计资料都是以单元住宅来计算房屋的价格,而不是按平方米来计算房价。目前美国平均房价折算成每平方米价格约在一万元人民币,同我国目前一线城市市区高档住房价格相当。美国人当今崇尚的居住品位和我国的住宅观念大相径庭。不但单位住宅没有公共面积一项的干扰,而且住宅内很多区域是不算人建筑面积的。因为其计算的原则是完工面积必须是经过建筑材料如地板、地毯之类铺设后的地面和楼面。因此一般室内的走廊、地下室、阁楼和院子都不在销售总价范围之内。同时,按照美国建筑行业的指导,室内层高低于五英尺的部分不作计算,如果一个房间7英尺以上的空间不到50%，则整个面积不计房价。虽然美国是最先进人居住现代化的国家,但进人21世纪后随着人民的生活水平的不断提高和人口的自然增长,改善住房环境和投资商品住房的行为近年来较为普遍,这就进一步促使了美国房地产价...
