■文／撰稿陈伟文购物中心精确定位的核心策略在完成购物中心项目选址的工作后，接下来的工作是展开特定项目的系统定位工作。正确的决策和系统的定位是购物中心项目成功开发的前提和关键。本文尝试运用系统的购物中心定位模型，为您讲述购物中心系统定位的必要性和相关步骤，同时与您分享“维多利广场”的精确定位策略。２、维多利广场现代都市规划构思和设计定位；购物中心投资开发利润最大化的核心精要30《决策情报》总第５３期维多利广场系统定位策略图时尚白领女性消费群31www.winfang.com欢迎进入中国房地产决策资源网形象定位六大模块；这六大模块的重要性不言而喻：■区域商圈定位——商圈定位好，项目成功一半；■目标市场定位——市场前景及发展规划可行性分析；■目标客户群定位——经营规划，功能定位的指导；■规模定位——成本控制和运营监控；■形象定位——有的放矢的招商推广。以下结合维多利广场实例，将购物中心系统定位的各种方法、一、维多利广场开发背景分析１、维多利广场概况维多利广场项目位于天河路与体育西路交界处，占地１．３万平方米。项目首期开发的裙楼商场建筑面积为３万平方米（配套有地下停车场车位４３８个），后续还将建设两栋５２层和３６层的甲级写字楼，整个项目规划总建筑面积达１４万平方米。维多利广场以“白领银座”为主题，定位为时尚白领的休闲购物中心，以国际名牌服饰为主导，集购物、饮食、娱乐于一身。维多利广场围绕现代时尚的规划设计理念，采用流线弧形外型现代时尚的建筑设计，营造出柔美的商场空间。维多利广场自２００３年６公开招商以来，受到众多商家的热烈追捧。维多利广场项目资料１．３万平方米１４．３８万平方米２．９２万平方米２．９３万平方米４３８个商场设有自动扶梯２２部，垂直客梯２部，观光梯２部，货梯３部广州越秀城建集团占地面积：总建筑面积：商场面积：停车场面积：车位个数：电梯：开发商：购物中心投资开发利润最大化的核心精要32《决策情报》总第５３期２、维多利广场看准商业地产复苏的开发时机在连续几年的低迷之后，２００２下半年，广州过量积压的商铺全面复苏，商业地产重新升温：２００２年，广州市商铺价格较２００１年提升了近５０％、投资增幅１００％以上。国内及国际零售业巨头抢滩广州商业地产市场。尽管广州零售业对内对外的开放程度短时期内落后于上海和深圳，但广州人购买力很强，非常有力地拉动了市场上对大型商业物业的开发需求。根据历史数据统计，单是在２００２年第四季度，广州市新推出的主要商场物业就有１６个，其中有一半项目商业面积接近或超过３万平方米。而坐落于天河城广场东侧、当时广州最大的综合性商业物业“烂尾楼”正佳广场，也在这个时期开始复工。早在１９９６年２月开业的，总投资达１２亿元之巨的天河城广场也在２００２年资金回笼了３亿元资金。大型商业地产项目在广州迎来了开发的春天。除了若干大型商业物业开发商，广州一些原来主要从事住宅开发的房企也开始将触角伸向商业地产领域。２００２年，广州城建集团与香港越秀企业集团实现资产重组，越秀城建集团看准商业地产复苏的有利时机，投资开发了维多利广场。３、选址天河，稳坐广州第一商圈优势一个商业项目的成功与否，在选定了地点的那一刻已经注定，地点选得好，该项目就成功一半。维多利广场项目位置被誉为广州第一商圈的天河商业中心，商圈优越十分明显。和传统商圈的单一商业形态有着明显的区别的是，天河商圈将形成一个多种经营业态包容兼顾的大商业格局。以天河体育中心为轴心约１０平方公里的地区，将建设成为广州市最具吸引力的现代化商贸中心。无论是从客流量、销售额、产业布局还是从辐射范围来看，天河商圈极具发展潜力，具备地理中心、发展中心、人流中心、车流交通中心和消费中心六大商业群聚优势。２００２年部分城市人均ＧＤＰ与购物中心开业数关系33www.winfang.com欢迎进入中国房地产决策资源网二、维多利广场系统定位１、圈定三重商圈商圈分析是维多利广场项目开发的一重大步骤。维多利广场分别从生活结构、城市结构、零售业结构、消费群构成和竞争对手等方面研判项目的商圈优势...
