一、概述：....................................................................2二、出让方式取得国有建设用地使用权............................................2（一）土地使用权出让的含义................................................2（二）建设用地使用权出让合同应注意事项....................................3（三）出让方式——招标、拍卖、挂牌、协议..................................5（四）土地使用权出让的登记................................................6（五）国有土地使用权的收回................................................6（六）严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。..............................7三、转让方式取得国有建设用地使用权............................................7（一）项目转让............................................................7（二）股权转让...........................................................10（三）项目转让与股权转让的比较...........................................11四、合作开发.................................................................12（一）合作开发的基本涵义.................................................12（二）法律风险...........................................................12（三）对策...............................................................15五、集体建设用地使用权流转...................................................17（一）集体建设用地使用权流转的主体限定...................................17（二）国家关于集体建设用地使用权流转的相关规定...........................171一、概述：地产项目开发是一个复杂的、长期的系统工程，在此过程中形成了由城市规划部门、国土和房产管理部门、建设主管部门等国家行政部门、建设单位、勘察设计单位、监理单位、施工总承包单位、分包单位、材料商、银行、业主、物业管理公司等多主体参加的错综复杂的法律关系，任何一个法律环节出现疏忽或失误，都有可能引起不必要的纠纷，甚至严重影响到项目开发的正常进行，直至引发巨大的诉讼案件，导致投资利益的损失或丧失。纵看房地产项目开发，大致分为四个阶段，分别是：1、前期土地取得，包括一级土地开发，招标拍卖挂牌取得，通过转让项目公司股权取得，直接转让取得等形式，涉及的有关法律包括土地法，房地产管理法及投资审批、城市规划、国土资源部关于土地取得、转让等法规规章，形成了一个复杂的体系，还包括国家对于土地的各种临时性的整顿文件（如831大限之类），最高法院关于土地纠纷的司法解释等。2、房地产项目建设阶段，包括建设工程规划的审批，开工许可，工程招投标，建筑工程施工合同管理。涉及包括建筑法、招投标法在内的施工合同管理、结算法律法规，及最高法院关于审理建设工程合同纠纷案件的司法解释。3、房地产销售阶段，销售广告，销售合同，房屋的验收与交付，包括房地产商与银行签订的担保协议，商品房买卖合同，购房者与银行的借贷合同，与保险公司的保险合同。4、物业管理阶段，包括业主委员会的成立、议事规则，管理委员会、章程，管理规约，物业管理合同。包括物权法，物业管理条例在内的法律法规和章程、合同制定。这四个阶段的关系是，上一个阶段的问题或潜在的纠纷，都是下一个阶段问题的反映，因此如果要避免问题的发生，就要在上一个阶段提前预防。如，不及时交付房屋，是建设阶段的工期管理问题；不能及时办证，即有建筑施工的管理问题，也有前期开发时土地取得的问题。业主对小区内物业的权属争议，往往与在销售合同中的约定不明有关系。土地开发阶段是房地产开发阶段的一个重点，这个阶段涉及的法律法规多，各省市往往也有自己的地方性实施办法，国家经常进行整顿治理，政策风险大，各地方操作不规范，土地取得过程不可预见的因素多，人为的因素多，在项目转让中转让方取得过程的不规范，使土地权利瑕疵多。建设用地土地使用权的取得：一是出让方式取得国有建设用地使用权；二是...
