上海市房屋买卖协议特别告知一、本协议是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局根据《中华人民共和国协议法》和《上海市房地产转让措施》共同制定的示范文本。二、除房地产开发企业预售、发售商品房、公有住房发售外，其他房地产买卖均可合用本协议。三、双方当事人应按自愿协商、公平的原则签订协议。房地产买卖是一种民事法律行为，波及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，双方当事人签订房地产买卖协议步，应注意如下问题：1、共有人的权利。房地产权利登记分为独有和共有，共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产，买卖房地产签订协议步，房地产权证内的共有人应在协议内签字盖章。原职工已购公有住房上市发售的，参与房改购房时的同住成年人应在协议附件五有关关系内表达同意发售，并签字盖章；因故无法在协议内签字盖章的，应出具同意发售的其他证明。房地产权证内的权利人将房地产发售前，应与其配偶协商一致，发售后配偶再提出异议的，由权利人承担法律责任。2、定金。买卖协议定金是双方履行协议的担保，双方当事人可就定金数额、支付日期等在附件三付款协议内约定。3、房屋交接是卖售人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人，买受人验收和接受的过程。双方当事人应在协议第四条明确交付和验收日期、选择交付的方式。出卖人将原购入的商品住房发售的，开发企业提供的住宅质量保证书和住宅使用阐明书应一并转移给买受人，买受人享有两书规定的权益。4、房屋质量。质量条款是买卖协议的必要内容，买卖的房屋应能保持正常使用功能。房屋超过合理使用年限后若继续使用的，产权人应委托具有对应资质等级的勘察、设计单位鉴定。5、房地产买卖协议签订前，买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记(立案)资料，查验买卖的房地产上与否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益。6、买卖已出租房屋的，出卖人应当在发售前三个月告知承租人，承租人在同等条件下有优先购置权。如承租人放弃优先购置权，买受人购房后应继续履行租赁协议，并与承租人签订租赁主体变更协议。7、买卖已抵押房地产的，出卖人应当事先书面告知抵押权人，并就有关事项协商一致，同步告知买受人房地产抵押的事实。8、房地产买卖后的土地使用权(1)居住房屋居住房屋发售，占用范围内的国有土地使用权随之转移。其中，房地产权证注明土地使用年限的，应在协议第三条第(一)项如实填写。未补交土地出让金的花园住宅发售时，买受人应向市或区县房地局办理国有土地使用权出让手续，补交出让金，并选择协议第三条第(二)项。(2)非居住房屋该土地使用权以出让方式获得的，发售时占用范围内的国有土地使用权随之转移。当事人应选择协议第三条第(一)项，其中，房地产权证注明土地使用年限的，应如实填写。按照法律、法规、规章规定，划拨土地上房地产买卖，买受人应办理土地使用权出让手续，按规定缴纳土地使用权出让金，当事人应选择第三条第(二)项。除上述状况外，《中华人民共和国土地管理法》规定了国有土地租赁和土地使用权作价入股等其他土地有偿使用形式，属此范围的，当事人应在第三条第(三)项内约定。9、集体所有土地上房屋的买卖对象。集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能发售给房屋所在地乡（镇）范围内具有居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能发售给房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。10、住房户口迁移。已投入使用的住房买卖，除房屋交接和权利转移外，住房内的原有户口与否及时迁出也会影响协议的履行。当事人可在补充条款内约定户口迁移条款。11、维修基金交割根据《上海市居住物业管理条例》规定，房地产买卖协议生效之日起的十日内，当事人应将房地产转让状况书面告知业主管理委员会和物业管理单位，并办理房屋维修基金户名的变更手续，帐户内结余维修基金的交割，当事人可在补充条款中约定。四、为保障买卖双方自身权益，防备违规的房地产中介对当事人权益的侵害，凡委托具有房地产经纪资格的专业企业提供代理、居间简介等服务的，受托居间简介、代理的房地产经纪企业均应在附件六居间简介、代理等中介服务状况中签字盖章；其中...
