万科集团新项目立项指引前言：根据集团改革新项目发展制度的要求，在听证会前增设项目立项阶段和专业确认阶段。为使各一线公司明确项目立项阶段的任务要求，特制定本指引。适用范围：本制度适用于集团所有新发展项目。立项流程：1、一线公司在向集团报送正式立项申请前，需将项目所需的资金总量和计划资金来源情况报集团资金中心评审，通过评审后，按《万科集团新项目立项报告指引》要求完成有关材料，向企划部提交《立项申请表》，并附《新项目立项报告》，企划部提交集团财务、资金中心审阅，并报集团设计、工程、市场营销、人力资源等相关专业部门备案。2、企划部在收到《项目立项申请表》后3日内，组织财务、资金中心成立立项评估小组，对新项目进行考察和评估，相关部门专业意见由各职能部门总经理签发。企划部汇集运营线各专业部门意见，经集团企划部主管副总和运营线主管副总审批后，由集团总经理决策是否立项，企划部将决策结果3日内反馈一线公司；反馈内容包括明确项目是否为加速类项目。3、加速类项目通过立项后，企划部知会规划设计部，由规划设计部牵头，进入专业评审流程，相关工作在两个月内完成。非加速类项目在一线公司完成《项目可行性研究报告》后，进入专业评估阶段。专业评估内容，参阅《项目可行性报告内容指印（非加速类）》，在项目决策会前，一线公司需通过项目市场定位部分的集团专业评审。相关工作时间不作具体要求。4、如加速类项目在专业评审阶段终止，一线公司应知会企划部，并报项目终止原因，及相关支出费用，递交<立项项目终止说明表>（表格内容后附）。项目立项评审表内容决策背景是否符合集团战略集团区域投资意向需要补充说明现有可结算资源能够满足的结算年限产品线定位需要补充说明现有可结算资源中的产品结构及比例集团对城市资金占用总额要求需要补充说明现有土地储备(包括待评审项目)未来几年的资金需求和资金峰值,并说明待评审项目的资金来源计划当地城市布局项目预期利润贡献时间土地基本情况宗地位置用地性质宗地面积容积率区间建筑面积宗地现状﹡社区配套大市政配套地质条件土地价格﹡计算方法预期获得时间﹡地块综合评价法律土地使用权状况宗地所有权状况及风险分析土地使用权归属土地使用权完整性合作方基本情况合作方名称/背景合作方与土地使用权的关系土地获得方式获取土地使用权的基本程序付款条件和付款节奏交地时间交地标准风险评估土地获得风险合作风险付款风险其他风险其他不确定因素工作计划排期专业评审完成时间是否列入“加速”项目特殊项目限制性条件确定项目经理部成立时间人员安排投资建议报告重点：项目决策背景、法律风险及不确定因素分析和评估、获取可行性分析。审批要点：审批要点决策背景是否符合集团战略（集团在区域投资意向、产品线、集团对城市资金占用总额要求）、当地城市布局、年度利润贡献时间。法律风险土地条件是否清晰、获取方式及付款等是否存在风险，风险指数评级。获取可行不确定因素评估，获取可行性评估，确定限制性通过条件。开发计划确定项目获取时间底限；判断是否列入“加速项目”，（加速项目标准：从首次地价支付（超过500万元）到项目正式开盘的时间，四季/城花类项目9个月，金色类项目12个月，北方地区冬施项目周期延长的上限为2个月（需集团总经理审批））。人员计划人员设置及架构组织是否可行。报告内容：一线公司根据立项评审表的内容，形成报告。附表：立项项目终止说明表公司名称项目名称立项时间终止时间终止原因前期费用投入后续有无遗留问题附件：《万科集团新项目立项报告提纲》制度说明制度是以执行力为保障的。“制度”之所以可以对个人行为起到约束的作用，是以有效的执行力为前提的，即有强制力保证其执行和实施，否则制度的约束力将无从实现，对人们的行为也将起不到任何的规范作用。只有通过执行的过程制度才成为现实的制度，就像是一把标尺，如果没有被用来划线、测量，它将无异于普通的木条或钢板，只能是可能性的标尺，而不是现实的标尺。制度亦并非单纯的规则条文，规则条文是死板的，静态的，而制度是对人们的行为发生作用的，动态的，而且是操作灵活，时常变化的...
