《深圳市二手房买卖协议》之律师逐条解析版（上）(-7-120:21:09)[发送到微博]分类：未分类标签：张茂荣律师深圳二手房律师团|深圳二手房交易宝典——《深圳市二手房预约买卖及居间服务协议》之律师逐条解析版解析人：深圳二手房律师团首席律师张茂荣解析阐明：1、本解析版是本律师对深圳市国土资源和房产管理局与深圳市工商局联合制定的《深圳市二手房预约买卖及居间服务协议》（8月1日实行，1月1日修订）的逐条解读;2、本解析版对本协议条款基本含义、签约注意、潜在风险及其防备进行了尤其提醒，是本律师数年来工作经验的总结，具有极强的实用性，实为二手房交易双方、居间方、担保企业、按揭银行必读版本;3、本解析仅代表本律师个人意见，并不代表有关媒介意见，如有不妥，欢迎业内专家批评指正;4、本解析版版权归本律师所有，任何单位、个人使用、复制、转载需注明本律师创作人身份，否则构成侵权，本律师保留追究法律责任的权利。深圳市二手房预约买卖及居间服务协议深（）居间第（）号特别提示1、本协议为示范文本，各方当事人签订本协议前，应当仔细阅读协议条款和二手房购房指导（交易场所现场悬挂）的内容。【张茂荣律师解析】示范文本的基本含义是示范作用，而非必须使用，如交易双方未使用本版本签订二手房买卖协议，只要内容不违反法律和行政法规的强制性规定同样有效，任何一方当事人都不能因此拒绝履行，否则将构成违约，需承担违约责任。2、本协议文本由“深圳市二手房网上交易系统”生成，协议各方经协商,可对本协议的内容作修改、补充，修改、补充的内容应当符合法律、法规的规定。【张茂荣律师解析】本协议属格式条款，未尽事宜或有不一样约定的，协议各方可在附件二中重新约定，一般状况下附件约定与格式条款不一致的，以附件约定为准。3、买方在签订本协议前，应当对本协议所涉房地产进行实地考察，对房地产周围的环境、交通、学校及附着于该房地产之上的学位、户口等状况进行充足理解。卖方有义务如实提供包括产权状况、租赁状况、户口等有也许影响交易的真实信息。【张茂荣律师解析】本条规定了买方的注意义务和卖方的如实告知义务，买方不应仅限于卖方或居间方的简介，而应多方理解，查证属实。卖方故意隐瞒事实真相或告知虚假状况欺诈买方签订协议的，买方有权规定变更或者撤销。4、为保证交易资金安全，提议买卖双方通过银行第三方托管方式进行资金监管，并以协议方式明确约定资金监管帐户及资金交付条件等有关事宜。【张茂荣律师解析】资金监管是为了保证交易双方的安全，中天事件对居间方监管的风险暴露无遗，强烈提议将首期款及大笔定金监管于银行，签订资金监管协议的有关条款见第6条、第8条解析。5、买卖双方在委托他人办理房地产赎楼、过户过程中，应当仔细阅读所签订的公证委托书内容。对外所授权限，应当在可控范围。在办理房地产转移登记手续时，应当亲自到场，防止出现交易风险。【张茂荣律师解析】全权委托公证书是委托人赐予代理人（受托人）的尚方宝剑，代理人持该公证书在授权范围内可以不通过委托人同意任意处分或购置物业、代理签约、收付款等，由此产生的所有法律后果均由委托人承担（条款中办理产权转移登记买卖双方应当亲自到场的规定仅是提议条款，在买卖双方出具全权委托公证后虽然不亲自到场，代理人也有权代为办理）。目前委托书均由担保企业或居间方提供，尚无官方版本，提议仔细逐条审验内容，并提议业主做公证时指明买受人、成交价、有效期等重要事宜，防止代理人炒楼或低价转让，出现意外事件时应及时终止委托并函告有关机关。6、政府仅规定了房地产居间方佣金收取原则的上限，在房地产交易中，居间方不得超过规定原则收取佣金。【张茂荣律师解析】居间方促成交易后有权获取佣金，除协议约定之外不应当再收取任何其他费用，如买卖双方成交后拒付佣金，居间方有权起诉索赔。7、买方、卖方、居间方在本协议签订时应同步在场，以保证各方所执协议的同一性、有效性与真实性。【张茂荣律师解析】本条属于倡议性条款，实践中存在居间方先找一方签，再找另一方签的状况（非同步在场），此时协议在后一方签字后生效，先签一方应备份以...
