关键词：商品房买卖法定解除约定解除房屋买卖协议的解除在商品房买卖协议中，由于出现了约定或者法定的情形，或者一方违约，导致买卖协议的解除，在实践中，商品房买卖协议解除的情形重要有：“一、约定解除商品房买卖协议解除的法定和约定情形协议双方当事人可以在房屋买卖协议中约定，当一定的情形出现时，房屋买卖协议解除。只要该约定不违反法律法规的强行性规定，不具有欺诈胁迫或者显示公平的情形，那么，在约定的条件具有时，协议解除。如延期交房约定，付款约定，房产证办理约定等等。约定解除条件具有时，权利人应当及时行使权力。根据法律规定，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人有权解除协议。当然，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的，开发商也有权解除协议，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭，当事人不得再单方面解除协议。二、法定解除法定解除的状况诸多，重要有如下情形：1、开发商隐瞒房屋真实状况构成欺诈的开发商故意隐瞒没有获得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，或故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁赔偿安顿房屋的事实的，买房人有权解除协议。并有权利规定赔偿损失。2、开发商将已售房屋私自抵押根据《担保法》及《物权法》等规定，商品房买卖协议签订后，开发商私下将该房屋抵押给第三人导致购房人购房协议目的不能实现的，买房人有权退房并解除协议，并规定出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以祈求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。3、一房二卖或者为拆迁赔偿安顿房屋根据《最高人民法院有关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题的解释》第9条第3项之规定，出卖人签订商品房买卖协议步，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁赔偿安顿房屋的事实，买受人可以祈求解除协议;4、房屋不符合质量规定或面积误差比绝对值超过3%的因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检查确属不合格;房屋的主体构造、防水等存在严重影响正常居住的;卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖协议约定面积不符，协议没有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权解除协议，祈求返还购房款及利息，并规定赔偿损失。5、开发商迟延履行重要义务，无法办理产权证开发商在交房期满后，经购房人催告在三个月的合理期限内仍未履行的，买房人有权解除协议;商品房买卖协议约定或者《都市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限(商品房买卖协议的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日;商品房买卖协议的标的物为已竣工房屋的，自协议签订之日起90日)届满后超过一年，导致买房人无法办理房屋所有权登记的，买房人有权解除协议。6、担保贷款协议不能签订;根据《最高人民法院有关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题的解释》第23条之规定：“商品房买卖协议约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能签订商品房担保贷款协议并导致商品房买卖协议不能继续履行的，对方当事人可以祈求解除协议和赔偿损失。7、开发商虚假宣传或者隐瞒重要事实，构成主线违约，致使购房人在购房时期望的协议目的不能实现的。8、不可抗力根据《协议法》第94条第1项之规定，因不可抗力致使不能实现购房协议目的的，当事人有权解除协议。9、不属于不可抗力的事由，不过出目前在签订额协议步无法预料的情形，继续履行协议无必要，或者也无法履行的情形王富利律师
