购物中心市场、业态及品牌分析2016.02.1512购物中心基本概念什么是购物中心?定义：购物中心是一种有计划地实施的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。复合性统一性完整性体验性3什么是业态、业种?VS.以经营的形态分类以贩卖商品的种类分类定义：商业业态是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形式或商业营业形态。分为购物中心、百货商店、便利店、仓储店、专业店、专卖店、超市等业态业种定义：业种是指零售商业的行业种类，通常按经营商品的大类将零售划分为若干个业种，业种强调的是“卖什么”分为服装鞋帽零售、食品零售、家电零售、餐饮、影院、ktv、游乐、教育培训、美容美发等购物中心基本概念4购物中心基本概念同类业态聚集理论指经营类似品种的商户在一个商业地点聚集的现象原因：可降低顾客的购物风险，寻找成本最小化比较购物行为理论消费者将放弃最近的商店，而会去较远的聚集了大量经营同类商品的不同零售店的商业中心去购物，以满足比较购物的要求积聚引力理论销售类似但并不相同商品的零售商店倾向于互相毗邻顾客对形成群集的每一家商店的光顾率要大于它们分散时对每一家的光顾率（不适应于以便利性作为最重要考虑因素的购物行为，如便利店）购物中心基本理论舍近求多店以类聚群居5购物中心基本概念商圈理论莱利模型康维斯模型哈夫模型6购物中心基本概念莱利模型两城市从中间地带吸引顾客的数量与两城市的人口数量成正比，与两城市距中间地带的距离成反比商圈理论nbNbabaDaDPPBB][][其中：Ba：城市A从中间地带吸引来的交易量；Bb：城市B从中间地带吸引来的交易量；Pa：城市A的人口；Pb：城市B的人口；Da：城市A到中间地带的距离；Db：城市B到中间地带的距离；N、n：代表交易量对单个预测因子的灵敏度，通常选取N=1，n=2。7购物中心基本概念康维斯模型用以确定在A、B两城市之间的顾客到任何一个城市购物的分界点商圈基本理论其中：Dab：分界点到城市A的距离；d：城市A与城市B之间的距离；Pa：城市A的人口；Pb：城市B的人口。]1[ababPPdD8购物中心基本概念哈夫模型用以测算特定地点的某个消费者到某个零售店(购物中心)购物的可能性商圈基本理论其中：Pij位于i地的顾客到j店购物的可行性；Sj：j店的规模，一般用面积表示，j=1，……n；Tij：从顾客的出发地i到j店的距离或所花费的时间；n：效应指数。如果T表示时间，n=1；如果T表示距离，则n=2。]][[][nijjnijjijTSTSP哈夫模型表明：一个零售店与其竞争店相比规模越大，顾客到店购物的可能性越大。9购物中心基本概念业态组合理论及原则决定业态组合的主要理论和需要遵循的原则联合购物理论零售的相容性原则主动型与依附型业态互动原则将消费者通常会联合购买的商品组放在一起相容的商品组合在一起用来增加其整体吸引力A+B+C10购物中心基本概念业态组合原则按照是否能够独立创造客源把零售商业分为主动型和依附型两种主动型业态A类：综合性零售商业，如大百货店、大型超市（核心商圈）B类：大型专业店，如家电专业市场、建材家居、汽车展卖、大型服装折扣店、大型图书售卖市场等（扩展商圈）C类：娱乐类，如影剧院、大型餐饮酒楼等（夜间商圈）（确定商圈和基调）依附型业态依附A&B类：快餐店、服装专卖店、美容美发、珠宝首饰、钟表、药店、咖啡座、银行等依附C类：小型书店、精美礼品店、酒吧、小食品店、美容美发店等（专业化、多元化、高形象、高租金）11购物中心基本概念业态组合原则A类业态：抓住核心商圈B类业态：扩展整个商圈C类业态：引导夜间消费购物中心核心店ABC++综合性零售娱乐类大型专卖店++整体零售商业消费疲软122015年，中国消费市场受经济增速放缓、需求疲软、控制三公消费等因素叠加影响继续下行，相对而言，黄金珠宝、家电等消费品类表现较好，而服装、日用品等欠佳;网购继续保持高速增长(2013年前3季度42%...
