商铺租赁的协议一般包括如下几方面:当事人的姓名、名称及住所;房屋的座落、地址、面积、装修及设施状况，租赁的用途;租赁期限;租金及交付方式;房屋状况及修缮责任;有关转租的某些约定;协议变更、解除的条款，违约责任以及约定的某些其他条款等等。一、转租、“转让”和独立的租赁协议的问题当一户商家承租一种商铺经营一段时间后，由于经营状况不好，往往考虑将承租的商铺“转让”或转租。承租一种商铺时一定要弄清晰商铺的真正产权人是谁，假如目前经营者不是产权人，那么就波及转租或转让的问题。在商铺租赁中，转租和转让的现象十分普遍，我们曾经遇见过连环近十手的状况，令人叹为观止。在保持转租房方与房东的租赁关系的同步，衍生出转租房与转承租人之间的租赁协议的做法，属于商铺转租;原承租方退出租赁协议，由新承租方取代原承租措施律地位的做法，属于商铺(租赁协议)转让;原租赁协议解除，新承租人与房东重新签订租赁协议，对于租赁协议波及到的问题进行全新的协商，属于独立的租赁协议。在采用转租的方式时，一定要确认转租方与否有转租权，要保证本租赁协议期限没有超过前手协议的租赁期限，要审查要审查所有的前手租赁协议的效力。由于转租协议的效力有赖于前手协议的效力和前手的转租权。实务中，虽然所有前手协议均约定有转租权，最佳还是规定房东进行书面确认。由于商铺租金一般保持上扬，房东否认转租，借此规定提高房租的现象屡见不鲜。并且，对于前手协议的效力问题，没有通过诉讼确认或公证确认，审查也只能做到初步认定。在采用租赁协议转让的方式时，最佳最简易的措施是在原租赁协议背面进行阐明和补充，这样才能保持前后协议内容的一致。不过，对于前手已经履行的协议义务和尚未履行的义务一定要注意衔接，尤其是押金问题和尚未支付的租金问题。在采用独立租赁协议的方式时，重要是要确认原租赁协议已经有效解除，并注意不要让原租赁协议遗留的纠纷影响到自己的租赁协议。不管采用上述哪种方式承租商铺，商业习惯上均有“转让费”的问题。即上家承租商铺时，为了装修等原因，都投入了一定费用，上家在退出经营交付下家使用时，规定下家作出一定金额的赔偿。虽然装修费用没有多少或者主线没有装修(有些上家纯粹是在进行租赁投资)，在商铺抢手的市场状况下，下家也无法拒绝上家的这种规定。转让费只要是协商一致的，并无违法或胁迫的说法。二、营业执照的问题经营者要合法经营，需要办理营业执照等手续。法律规定，经营者需要有经营场所的，在办理营业执照时，需要提供房产证或租赁和租赁协议。一般而言，工商局在办理营业执照时，假如前一经营者在该商铺的营业执照未注销或变更为其他注册地址，新的承租人则无法运用该商铺办理出新的营业执照(有别于商场、市场等综合性场所的营业执照和详细摊位的营业执照之间的关系)。不过，也有诸多经营者不办理营业执照，而借用前手的营业执照。这种操作实际上并不构成合作经营、承包经营，实际上是非法借用执照和商铺转租或租赁协议转让。这首先并不完全合法，首先也轻易受制于前手。此外，有些产权人私自分割商铺，分别出租人多种商家。这也会导致商家之间办理营业执照面临障碍。三、装修的问题每个商家接手商铺后，一般要进行一番装修再开业;有的加盟、代理、连锁商家还要讲求装修风格统一性。不过（Vxin/TEL①⑤0③⑥①①⑧②①①），详细承租的商铺不一定能满足这一规定，由于商铺的装修不能破坏主体构造。同步，租赁协议期满后，装修做怎样处理，也应当在租赁协议中作明确的约定。否则很轻易发生承租人规定赔偿和出租人规定恢复原状的冲突。四、电容有些商铺的经营者对电容有尤其规定，需要扩容。不过扩容并不是一件很轻易的事，需要通过有关部门的审批，有关部门又会根据规划严格限制电容。五、招商问题有些新开设商场或市场，为了吸引商家，在对外宣传中往往明示或暗示很快的未来该地区将建成拥有完善的配套、良好的人气的商圈，并给商家种种口头承诺。不过，事实往往让承租的商家不能如愿，甚至血本无归。六、配合义务问题承租了商铺之后，上家诸多事情需要房东的配合，例如办理营业执照需要房东提供房产证，装...
