深圳工业用地政策分析VIP免费

附件一——工业用地政策分析1文件名出台时间《深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》2006-6-19《深圳市人民政府关于印发深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法的通知》2006-6-21《深圳市招标拍卖挂牌出让工业用地使用权规定》2006-9-25《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》2007-3-30《深圳市工业区升级改造总体规划纲要(2007-2020)》2007-8-1《深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》2008-3-6《工业项目建设用地控制指标》2008-2-18《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方法》2008-9-9《工业楼宇暂行管理办法》2008-9-25《深圳市创新型产业用房建设与管理暂行办法》2008《深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法》2009-10-22《深圳市城市更新办法实施细则》2012-2-7《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》2012-8《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》2013-1政策分析相关文件2006年至2013年政府出台的工业用地相关政策2土地合同已作约定：按照土地合同约定土地合同未作约定自用部份≧50%非自用部份≦50%，经市政府批准可分割转让的旧工业区升级改造项目，工业区已完成改造且改造主体自用建筑；面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部份可以分割转让。工业用地项目非城市更新类城市更新类城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让非城市城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例受限于50％：50％政策分析租售比例3工业用地政策对于工业用地项目在配套比例上有严格的限制，配套及产业用房比例受限于30%：70%，30%配套按市场评估价补缴地价后可进入市场销售70%工业楼宇30%配套持有：涉及部分的地价补缴，补缴标准为所涉及物业的基准地价销售：按市场评估价补缴地价后可进入市场销售工业用地项目工业用地一般涵盖的物业类型为：传统生产（科研）厂房、配套物业（即配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施）。政策分析配套比例4新转让办法中可以栋、层、间为基本单元进行产权划分，并明确工业楼宇只能现售，交易方式可通过交易机构公开交易或自行交易现售：工业楼宇只能现售，拿到房产证后才能出售交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易销售条件及方式产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书产权划分政策分析产权划分与销售5新转让办法中明确工业楼宇只能现售，并提出严格的转让条件，使工业用地补地价可转让部分物业销售速度和价格受到较大影响受让人资格：须是依法注册登记的企业再转让确需5年内转让：增值收益100%计提5年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内不得转让受让人资格审查：必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查转让限制特殊分割转让当企业租赁物业满5年，可获得该物业的购买权对拟上市企业，可以申请购买特殊转让：5年购买，使企业可以通过销售物业5年后的期权实现变相销售；上市扶持：如有相关资源，可大大提高项目的销售体量。政策分析销售限制现售：工业楼宇只能现售，拿到房产证后才能出售6第十四条：转让增值收益分成工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的土地整备资金，具体收缴工作由市土地整备机构负责。——《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》政府参与物业收益分成，使工业用地项目利润空间受到较大影响，但增值收益的计算方式目前存在较大政策盲点，具体操作有待进一步明确7政策分析收益分成超额累进税率法提取增值收益额10≤增值收益额/扣减总额≤50%增值收益额*50%2增值收益额/扣减总额≥50%未超过增值收益额50%部份*50%+超过增值收益额50%部份*60%备注：5年内工业楼宇再转让增值收益额*100%提取方法超额累进税率法提取增值收益额增值收益交易价格总扣减金额销售收入登记价格（与工程建设相关的所有成本）交易相关税费已补缴地价＝-++注：虚增成本放大登记价成为项目利润重要来源到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且...