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项目拓展城市布局及拿地策略产业/地产业务版块2018.01目录一公司拿地拓展战略取向二公司重点关注项目及拓展拿地方式2017房地产市场总结一二线城市三四线城市永不落幕”的一线城市与“正在崛起”的新一线城市受城市发展边界、人口控制目标等限制，一线城市供应规模严重受制约，刚需市场也越来越多的被二手房所承接，新建商品房地产市场规模增速明显放缓，但需求和资金开始向周边城市溢出，加速区域一体化进程，一线城市依旧是中国房地产市场发展的第一梯队。随着城镇化进程的加快推进，越来越多二线城市的城市建设快速扩张，迎来了周边区域价值快速提升，城市人口吸附力急剧增强，商品房成交规模也逐年放大，典型如成都、合肥、武汉、郑州、重庆、杭州、苏州、南京、天津等9大“新一线”城市商品房成交金额占到全国的23%，成交面积占到全国的18%。而且，就是未来发展潜力综合分析来看，各项评价指标也明显领先，人口导入能力较佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。三四线市场火热难以持续尽管当下三四线城市成交火热，但这类城市经济基本面及收入水平并不出众，房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。更为重要的是，三四线城市人口长期净流出，新增购房需求以本地自住及投资性需求居多，普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放之后，后续置业需求将难以为继，极端情况下甚至会出现成交断档期，届时成交量将缓步回落至正常水平。SUMMRY2017房地产市场总结一线城市及外溢有效城市北、上、广、深外溢有效城市•重点考虑的是时间距离，而不是物理距离。一个半小时以内的“市内”轨道交通才是可靠的！•本地没有产业，完全依靠人口“外溢”的区域没有前途。•城市产业定位：模块和生产加工城市（比如仓储、金融、保险、产业园区、科研基地）；养老、养生城市，会议和度假中心SUMMRY启示及关注点：2017房地产市场总结傍大款细分市场在一二线城市，地价越来越贵，连万科、保利这样的千亿房企都需要联合作战才能拿到，小房企单打独斗基本上没戏。所以，我们应适当和其他地产企业进行联合拿地或者采取股权投资等方式来落地项目。除了住宅，商办、酒店、公寓等以往的常规项目可以利用当前优势持续探索诸如绿色科技住宅、长租公寓、特色酒店、文化旅游，产业地产等垂直细分领域做一个“小而美”的地产公司SUMMRY大体量找合作单位一起开发融入公司的产品特色如文旅、生态等中体量争取做一级土地开发同时找好下级买家小体量自行开发运营探索具有铁汉特色的产品线2018拿地拓展战略取向公司战略布局战略取向一、规模扩张型，主要考虑销售额和资金周转率指标。此类项目强调快速开发，快速销售，快速回笼资金，通过提高资金周转率，减少资金的沉淀，来提高盈利能力。二、现金流收益型，此类型的项目主要侧重高投资回报率高，能够提供可观的现金流。三、战略培育型，此类型的项目比如南京金牛湖项目，需要三到五年或者恒大进入后带来的培育周期，但可以在项目培育成熟后转变为现金流收益型或规模扩张型。项目拿地拓展战略取向：一、公司拿地拓展战略取向产业/地产业务版块2018.01目录1第一梯队城市及拿地策略拿地拓展战略取向第一梯队城市：项目拿地方式及策略探讨拿地拓展战略取向第一梯队城市：北京、上海、深圳、广州及紧邻周边城市，以及例如海南、雄安等具有资源性、稀缺性项目的全国重点城市。城市描述：项目拿地方式及策略探讨北京、上海及广州等一线城市是经济和政治具有重要作用的大都市，在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，均领先于其他城市。因此，从房地产发展来看，一线城市市场容量大、需求旺盛，宏观调控影响比较有限且周期较短，产品销售相对畅旺。拿地拓展战略取向第一梯队城市：项目拿地方式及策略探讨从表中，我们可以看出大陆新增人口3536万人，而城镇常驻人口增加量为10219万人，与总人口比较，净增加6683万人，农村进城务工人员大量涌入城镇。这就是推动房价上涨的动因。拿地策略：◆“三旧”改造项目：广佛地区及珠三角区域的“三旧”改造项目、长租公寓项目及海南、雄安项目等作为优先考虑并加快推进。◆“销...