重庆市房地产开发企业项目重庆市房地产开发企业项目报批报建流程及工作技巧报批报建流程及工作技巧重庆重庆****房地产开发（集团）有限公司房地产开发（集团）有限公司20132013年年11月月主要内容主要内容重庆市房地产开发报批流程重庆市房地产开发报批流程房地产开发中的成本构成房地产开发中的成本构成房地产开发中的问题与对策房地产开发中的问题与对策重点研究房地产开发前期报批流程。研究方法研究方法文件检索文件检索公司调研公司调研★★理论研究理论研究基本假设基本假设房地产开发项目（商、住、办公）房地产开发项目（商、住、办公）重庆市主城区重庆市主城区严格依法建设，不存在罚款严格依法建设，不存在罚款第一篇：报批流程第一篇：报批流程房地产开发阶段划分房地产开发阶段划分投资机会寻找投资机会寻找投资机会筛选投资机会筛选可行性研究可行性研究获得土地使用权获得土地使用权规划设计与方案报批规划设计与方案报批签署有关合作协议签署有关合作协议施工建设与竣工验收施工建设与竣工验收市场营销与物业管理市场营销与物业管理项目设想1.投资立项申请项目报告年度计划可行性研究规划方案征地勘察设计地质勘查设计招标规划设计方案选定建筑设计拆迁办理施工执照编制施工组织设计工程预算造价2.前期工作审核施工图七通一平材料设备订货办理开工报告组织招标签订施工合同组织施工单位进场组织设计交底审查施工图组织设计3.施工准备施工放线规划部门验线勘察设计部门验槽组织桩基验收隐蔽工程预验结构签订验收4.工程管理竣工工程预验组织竣工验收竣工资料归档办理竣工决算商品房预售商品房价格报批报工程竣工单商品房记账入库商品房销售5.房屋销售组织交房建立物管机构建立房屋档案建立服务制度6.售后服务日常管理房地产开发阶段划分房地产开发阶段划分投资决策阶段投资决策阶段前期工作阶段（规划设计阶段）前期工作阶段（规划设计阶段）开发建设阶段开发建设阶段租售阶段租售阶段一一..投资决策阶段投资决策阶段投资决策阶段是房地产开发过程中最为投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要的阶段之一，主要包括市场信息资重要的阶段之一，主要包括市场信息资料搜集，投资机会研究，土地信息获取料搜集，投资机会研究，土地信息获取和土地竞买以及《项目建议书》、《可和土地竞买以及《项目建议书》、《可行性研究》的编制和审批等工作步骤。行性研究》的编制和审批等工作步骤。获取土地信息投资机会研究是否可行是否参加土地竞买编制项目建议书反馈最高价是否获得是否测算编制可行性研究报告项目建议书审批可行性研究报告审批办理投资项目备案证项目立项审批办理土地权属交接相关证件项目立项转入前期工作阶段获得土地信息的渠道获得土地信息的渠道重庆市土地交易中心重庆市土地交易中心★★http://jyzx.cqgtfw.gov.cn/com/default.ashttp://jyzx.cqgtfw.gov.cn/com/default.aspp土地转让土地转让合作开发合作开发其它方式其它方式还有什么其它方式？返回投资机会研究投资机会研究针对已有的土地信息针对已有的土地信息根据开发商自己的开发能力根据开发商自己的开发能力测算项目的获利能力和抗风险能力测算项目的获利能力和抗风险能力测算土地竞买最高价测算土地竞买最高价经验在这一程序中占了很大的成分经验在这一程序中占了很大的成分返回先找土地，再考虑项目先找土地，再考虑项目先有项目构想（投资意向），再找土地先有项目构想（投资意向），再找土地一般的房地产开发项目，有别于重大的基础设施建设项目和其它重大项目。由于土地的获取难度大，开发商的一般做法是先取得土地，然后再考虑项目。在报批的过程中，这两个过程则是相互交替进行的。土地竞买（土地交易中心）土地竞买（土地交易中心）招标方式招标方式市土房局发出招标公告或邀请招标通知；市土房局发出招标公告或邀请招标通知；索取资料，报名，交保证金；索取资料，报名，交保证金；市土房局组织开标、验标、评标、定标，市土房局组织开标、验标、评标、定标，并向中标者发出中标证明书；并向中标者发出中标证明...
