房地产开发与经营（第二版）吕萍等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材第5章房地产项目用地的获取房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。房地产开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取得土地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括申请、获取项目的三种许可证。本章将对这三种土地取得方式和三种许可证的申办程序进行介绍与讨论。引述地租、地价理论马克思的资本论中的地租、地价理论绝对地租：由于土地所有权的垄断，不管租何种等级的土地都必须缴纳的地租。级差地租：由经营较优土地而获得的归土地所有者占有的那一部分超额利润。垄断地租：由某一特殊地块的产品的垄断价格带来的垄断超额利润所形成的地租。马克思认为，地租是以地价投入土地的资本的利息，土地价格不外是资本化的因而是提前支付的地租，是一次性提前付清的未来的地租。重点问题•房地产项目用地获取的方式•划拨土地使用权的特点、范围。•土地使用权出让的类型及各自含义、特点、范围。•土地使用权转让的类型及其特点、要求。•土地使用权出让与转让的区别。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.1.1划拨土地使用权概述划拨土地使用权的含义•划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。•土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.1划拨土地使用权的获取划拨土地使用权的基本特征5.1.1划拨土地使用权概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材基本特征行政性无偿性无期限性流转限制性划拨土地使用权的基本类型•国家机关、军事机关等公法人享有的划拨土地使用权。•企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨土地使用权。5.1.1划拨土地使用权概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.1.2划拨土地使用权的适用范围房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材中央政府的政策规定•《中华人民共和国土地管理法》（1998）•《划拨用地目录》（国土资2001第9号令）地方政府的政策规定原因：划拨土地存在非法隐形市场流转•一般性管理•国有企业改制过程中的划拨土地管理5.1.2划拨土地使用权的适用范围房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材划拨土地使用权的主要步骤5.1.3划拨土地使用权获取的主要流程房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材预审申请批准审查登记发证《国有土地使用证》主要利益主体及相互关系5.1.3划拨土地使用权获取的主要流程房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材政府划拨土地使用者原土地使用者行政关系利益关系5.1.4划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材其他费用安置补助费主要成本和税费土地补偿费地上附着物及青苗补偿费拆迁补偿费土地使用权出让含义•土地使用权出让，简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。5.2.1土地使用权出让概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.2出让土地使用权的获取出让土地使用权的基本特征5.2.1土地使用权出让概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材基本特征主体客体内容出让方受让方城镇国有土地出让方：出让一定年限土地使用权受让方：支付土地出让金出让土地使用权的基本类型5.2.1土地使用权出让概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材拍卖拍卖招标招标挂牌...
