收益法测算过程1、年总有效毛收入：（1）、客房年有效毛收入估价对象设计有标准间101套、套间8套。经评估人员对该区域类似规模、标准的酒店、****、*****、*****、*****、****各套型客房的门市价、折扣价、入住率的调查，并结合估价对象的个别因素及区域因素，确定各套型客房的客观价格和入住率详见下表：客房名称数量（套）综合确定实际客房入住率房价（元/日）标准间10116484%套间835158%根据市场行情，测算的宾馆客房年有效营业收入详见下表：客房名称数量（套）综合确定实际房价（元/日）客房入住率预计年有效毛收入（万元/年）标准间10116484%507.85豪华套间835158%59.45小计108567.30则客房有效毛收入＝567.30万元/年（2）、三楼餐饮包间年有效毛收入餐饮包间共10间，位于宾馆三楼，共有10人桌23桌。根据估价人员对该区域的调查，预计上座率、包间最低消费标准见下表，每年按营业日365天计算，则餐厅名称桌位数（张）每桌人数（人）最低消费标准（元）上座率年收入（万元）餐厅231099055%457.11合计457.11则餐厅年有效毛收入=457.11万元/年（3）、卡拉OK包间、活动室年有效毛收入估价对象拥有卡拉OK包间11间，位于估价对象四层。根据估价人员对该区域的调查，一般情况每个包间平均每天使用6小时，每小时收费标准为120-140元/天，综合考虑取有效收入130元/天，预计全年平均上座率为60%，则卡拉OK包间年有效毛收入=11×130×6×60%×365=187.90（万元/年）估价对象三至六层每层设有活动室，共4间。根据估价人员对该区域的调查，每间每天可消费150-250元，上座率为60%-70%，按每间每天消费180元，上座率60%计算，每年按365日，则活动室年有效毛收入=4×180×60%×365=15.77万元/年；（4）、会议室年有效毛收入估价对象三至六层每层设有15人会议室1间，六层设有20人会议室三间、195人会议室1间，根据估价人员对该区域的调查，确定各套型会议室的客观价格和入住率详见下表（每年按365天考虑）：会议室名称容纳人数（人）会议室套数全天价（天）年平均使用率年收入（万元）会议室15490040%52.56会议室203120035%45.99会议室1951200015%10.95合计109.5则会议室年有效毛收入=109.50万元/年根据以上计算，该估价对象年总有效毛收入详见下表：项目年有效毛收入（万元）客房567.30三楼餐饮包间457.11卡拉OK包间187.90活动室15.77会议室109.50合计1337.582、年总运营费用（1）、年经营成本：包括经营中设置的锅炉、电梯、变配电等设备资产和室内装修的折旧费，维修费，客房入住率、餐饮上座率、会议室使用率直接相关的费用及管理费等。根据估价人员对该区域同等物业的调查资料，确定各项费用取值如下：①、设置的锅炉、电梯、变配电等设备资产和室内装修的折旧费，取年有效毛收入的7.6%计算，则年设备、装修折旧费=1337.58×7.6%=101.66万元②维修费用：按照建筑物的建安造价的1%计算，则年维修费用=2200×9937.62×1%=20.98万元③客房入住率、餐饮上座率、会议室使用率直接相关的材料费、水电动力费用等，取年有效毛收入的26.8%计算，则年可变费用=1337.58×26.8%=358.47万元④管理费用：包括宾馆人员工资、办公经费、低值易耗品、广告宣传费、财务费用等及其他不可预见费等按照年总有效毛收入的5%计算，则年管理费用=1337.58×5%=66.88万元则年经营成本=101.66+20.98+358.47+66.88=547.99万元（2）、年税费：包括房产税、营业税、城建税、教育费附加等，营业税费按年有效毛总收入的5.5%计算，房产税按房屋建安重置成本扣减（10%-30%）后余值的1.2%计算，根据估价对象区域的情况取扣减比率30%。营业税、城建税、教育费附加=1337.58×5.50%=73.58万元房屋建安重置成本是不考虑二次装修和设备资产的价值，根据房屋结构特征和构造，估算平均建安工程费2200元/平米，总建筑面积为9937.62平米，则房产税=2200×9937.62×（1-20%）×1.2%=20.14万元则年税费=20.14+73.58=93.71万元（3）保险费用：按照建筑物的建安造价的0.15%计算。年保险费用=2200×9937.62×0.15%=3.15万元（4）、经营利润：根据该区域宾馆酒店行业的利润的平均利润率考虑，酒店宾馆业的行业的平均利润率为20%左右，本次评估...
