客栈投资可行性分析报告（初稿）1、引言云南省位于我国西南边陲，素有“彩云之南”的美誉。云南省和四川、贵州、广西、西藏相邻，同时还和缅甸、老挝、越南三国接壤，旅游资源极其丰富。云南省共接待海外旅游者457.8万次，同比增加15.8%；接待国内旅游者1.963亿次，同比增加20.2%，全年实现旅游收入1702.54亿元，同比增加31.2%。另外，从纵向上来看，云南省的旅游业在近些年当中获得了飞速发展。表1.1云南省旅游业收入（-）项目计量单位接待海外旅游者人数万人次250.22284.49329.15395.38457.84旅游外汇收入亿美元10.0811.7213.2416.0919.47接待国内游客人次万人次10250.081.8513836.8116331.7819630.28旅游业总收入亿元663.28810.731006.831300.291702.54从这些数据来看，云南省的旅游市场获得了非常不错的成绩，交出了令人满意的答案。在这样的状况下，也为我们在云南省的旅游行业当中创业提供了良好的宏观经济环境。由于我们打算开家客栈，那么我们能够算算云南省的旅游业对住宿业的奉献度。根据云南省统计局的有关调查，云南省旅游业对住宿业的奉献达268.7亿元，对餐饮业的奉献达239.9亿元。这些数据对我们而言也是利好消息。再加上现在云南省正在开展旅游业的二次创业，这对我们的客栈创业在政策上也是一种利好消息。2、投资成本分析总体来看，一间客栈的投资成分涉及租金、装修费用、员工工资和日常运行费用（日常运行费用涉及水费、电费、生活费、网费、日常维护费用等等）。我们为客栈选择的投资地点涉及丽江、大理、西双版纳、腾冲和建水。这五个地方的租金成本为丽江>大理>腾冲>西双版纳>建水。我们以大理的租金为整体平均值。根据58同城、赶集和豆瓣等有关调查，我们发现大理一栋300平方米，带十件客房的客栈其年租金大概在3万至4万间，我们取中值3.5万作为我们客栈的年租金成本。同时按照3年付一次房租的方式，我们能够计算出初次租金支出为10.5万元。装修费用方面，通过有关咨询，达成通用装修水平需要支出的装修费用每间房间平均为1.5万元，这样10间客房的装修费用总计为15万元。员工工资按聘任两名清洁工，每人1000元每月来计算，一年的工资费用为2万4千元。在日常运行费用方面，水费按1.5元每吨，电费按0.6元每度，生活费按照每月1500元计算，网费按照一年2400元计算，日常维护费用按照一年1万元计算，那么一年的日常运行费用大概为4万元。这样客栈第一年的初始投资总计为24.5万元。3、投资成原来源为了控制初始投资的风险，我们能够借鉴现在在投资开客栈领域比较流行的股份合作制。我们客栈的初始筹资对象为10人，我们打算从每位筹资对象处筹集1-2万元，这样我们能够筹集到的资金在10-20万之间，加上我们本身的资金，大概能够筹集资金30-40万元。根据第2部分所做的投资成本分析，这个资金大概能够满足将来2-3年的经营资金需求。4、盈亏平衡点分析通过分析投资的盈亏平衡点，我们能够初步衡量投资的基本风险有多大。我们在第2部分当中分析到客栈的总投资大概在30万左右，每日的满额收入大概为1400元。这样1年在满额的状况下总收入大概为1400*365=511000元，然后1年的日常运行费用大概为75000元（涉及房租36000+日常运行费用39000），另外装修费用能够算作固定支出，按照的时间进行折旧，这样每年的折旧费用为1.5万元。这样我们能够计算出在不同的入住率状况下的盈亏平衡点（如表2所示）。入住率总收入支出（日常运行费用+投资折旧）亏损/利润10%511000*10%=5110090000-3890018%511000*18%=9198090000198020%511000*20%=102200900001220030%511000*30%=153000900006300040%511000*40%=2044009000011440050%511000*50%=2555009000016555060%511000*60%=3066009000021660070%511000*70%=3577009000026770080%511000*80%=40880090000318800注意：由于从经验来看，全部的客栈都几乎达不到超出80%的入住率，因此表2当中的敏感性分析就没有对超出80%的入住率进行分析。从表2我们能够看出，按照的投资回收期来看，只要客栈当年的入住率能够达成18%，那么就能够如期收回投资。然后随着入住率的提高，每年的利润也在不停增加，当客栈的入住率达成80%左右的时候，利润能够达成...
