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都市调研提纲—旅居一、市场发展前景1、都市户籍人口、都市流动人口、都市租赁人口、都市旅游年流量、近3年租赁成交量、闲置房总量、接受托管程度、公寓市占比等初步估算出现在的市场前景及研判出后期市场展望。（根据初步调研显示：石家庄都市人口约1000万外地人口占比40％，其中租赁人口占比外来人员的70％）2、调研预估出石家庄人口规模程度及城中村改造程度：石家庄是一种人口密集型都市，地铁线路自起石家庄进行开发与建造，由此持续进行城中村改造，二环内现在已经完毕的城中村改造有50多个村子。根据前期预调研发现，现地铁已开通了1、2号线，现在3号线处在在建阶段。3、都市各片区房产特点、区域经济、居住人群、售价等。初步调研预计：石家庄分为二环内：桥西、新华、桥东长安裕华，及二环外的井陉矿区，东开发区，后期对各片分辨别制订有针对性的计划，并行调研安排。4、与租赁有关的热点问题调研安排：租赁热点区域重要为各大商圈：万达、新百先天下、北国，北国全部超市都是一种商圈；各片区的租赁需求；热门社区重要为二环内；主力户型重要为2—3居；租金（一室、两室、三室），根据初步调研发现租金2居1700-2500、三居2200-3500。5、本地中介租赁收费原则及方式（业主租客付费主导权），调研成果重要为房客付一种月租金。后期预计成果将附都市地图，含片区划分、重点商圈标注、地铁线路等。6、短租市场状况：涉及短租需求、核心区域、商圈、社区楼盘、房源量、可出租量、月释放量。短租市场重要味道围绕三个大学城进行，根据前期调查成果发现：河北科技大学、河北经贸大学、红旗大街南二环大学城。几个大学城都在城中村附件，房源紧张，70％为出租、10％月释放。7、租房人群。石家庄市房人群大致分为四类，一是困难群体，二是农民工，三是大学毕业生等初入职场的年轻人，四是工作流动性较大或收入不稳定的人群。8、二、政策背景调研1、国家经济状况及房地产大势现状(1)经济状况分析:近3-5年经济增加，去年同比数据;对比发现：近五年经济形式平稳，呈现稳中有进的态势，很适合租赁业持续发展，市场前景平台广阔。(2)房地产大势分析:近期房地产发展状况，投放量、消化量、控制量等房地产行业发展国家进一步出台限购政策，实则非常有益于租赁行业的发展。房价虽不停在调控，但仍然居高不下。2、现在国家房地产政策解读16、17、18、通过前几年政策的解读，重点引出时下执行的系列政策解读及分析：房价居高不下，十分有助于房屋租赁行业发展。同时国家进一步出台了许多有助于房屋租赁行业发展的政策。3、国家房地产发展趋势分析主观分析，分解成若干条。根据初步研判，进入租赁行业，有政策背景的支持，发展前景广阔，预估发展强劲有力。4、调研目的(1)通过经济层面分析，提出市场投放观点等。初步提出，稳步进入市场的规划，后期发力。(2)通过对政策的解读，提出对操盘项目的应对政策。三、同行业竞争者状况1、现在市场竞争者状况：石家庄托管租赁正处在萌芽时期，均是某些个人做二房东，尚有某些小某些的房产公司进行这类服务。2、预估市场前景：据调查没有发现大型同业机构，市场发展前景空间广阔，初入市场合遇风险较笑。四、三个月运行计划1、初步预估作业方式：选择区域、核心商圈、楼盘、总户数、可出租量、月释放量、主力户型、租金等。所选区域为石家庄桥西高教区、西美花城、核心商圈为西梅花节；住户辆8000户；租赁住户50%；月释放10％；主力户型1室和2室。2、重要涉及团体组建、人员安排、培训。区域经理为某新居销售部4年工作经验经理，店长由区域经理带来。人员编制为：单店10管家+1店经理。进行自主开展业务推收房、出房。3、前期业绩目的：单个社区达成每月收房40套、出房40套、单点均月8万业五、公司管理与战略5.1竞争战略选择竞争战略战略核心战略实施成长久（市场挑战者）增加战略服务差别化战略品牌方略不停发展新客户，开拓新市场，采用新的管理方式，扩大公司规模，提高竞争力，增强公司实力。扩大产品范畴，提高管理手段，打击和兼并国内其它公司，抢夺国内其它公司市场。稳定时（市场领导者）品牌方略维持利润战略增强品牌忠诚度，充足运用公司资...