提高物业管理水平，改善城乡人居环境咨政课题研究扬中市住房和城乡建设局根据“提高物业管理水平，改善城乡人居环境”这一调研课题，我局以规范全市物业管理行业健康发展为目的，以共同维护业主、物业使用人、物业服务公司正当权益为宗旨，以改善市民群众居住环境为最后目的，快速成立了专项调研小组。本次调研活动期间，我局调研小组实向物业服务公司发放调查问卷16份，向各在管社区业主发放调查问卷300份，向三茅街道各社区（村）发放调查问卷20份，共336份。现实收回324份，并将群众广泛反映的意见汇总以下：同时，我局调研小组整顿出26份近来两年人大建议和政协提案中有关物业管理方面的意见和建议，现将有关调研状况报告以下：一、我市物业管理行业基本状况近年来，我市各住宅社区相继建成，都市化进程不停加紧物业管理行业获得一定发展。1.我市城区范畴实现物业管理全覆盖。现在我市现有社区（含零碎楼栋）241个，成社区的有99各，其中前建成的破旧社区20个，48个社区有物业服务公司管理。已实现全市市场化运作和社区托管管理全覆盖。全市社区数量统计分类管理市场化运作社区托管提供基本的物业服务属于前期物业的社区有物业公司无业委会的社区有物业公司有业委会的社区业主自治的社区有业委会且托管给社区的社区社区托管的社区零碎楼栋数量（个）22121416233142小计（个）6435142总计（个）2412.我市物业管理行业制度逐步完善。江苏省出台了《江苏省物业管理条例》、镇江市出台了《镇江市物业管理实施方法》，我局牵头起草出台了扬政发[]30号《有关进一步加强市区住宅社区物业管理工作的意见》、《市优秀住宅社区评定原则》及《破旧社区星级评定细则》等一系列制度文献，推动我市物业管理行业逐步走上规范化、制度化轨道。3.社区物业管理多元参加体制初步形成。市委、市政府为加强住宅社区物业服务规范化管理，强化了物业管理各方主体责任，完善了“政府引导、市场调节、属地管理、综合协调”的物业管理新体制，按照条块结合的思路，明确了属地政府和各职能部门共同参加社区物业管理的规定。二、我市物业管理行业存在的问题我市物业管理行业历经十年的发展，即使管理制度不停完善、管理体制不停健全，却仍然存在运行不规范、群众满意度不高的突出问题。通过分析近年来政府热线、业主上访和本次调查问卷成果，现在我市物业管理工作重要存在下列问题：1.物业费拖欠现象普遍，物业费缴纳率低。一是业主主动交纳物业服务费的观念落后。业主“花钱买服务”的意识淡薄，未能在享有物业服务的同时，依法推行自己的交费义务。二是物业服务水平受限。我市住宅社区物业服务收费参考原则为扬政价〔〕41号文献，随着物价、人力资源成本的上涨，物业服务公司经营成本增加，有的物业服务公司为减少服务成本，压缩了服务投入，从而造成服务原则减少。三是缴费与服务形成恶性循环。物业费缴纳率低，物业服务公司考虑运行成本，服务水平自然会下降，物业服务公司越是服务不到位，社区业主越是不乐意交物业费，从而，形成了恶性循环。物业服务费缴纳率低，在一定程度上遏制了我市优秀物业服务公司做大做强，也制止了外地优秀物业服务公司来我市发展的意向。2、物业服务公司专业化程度不够，市场化程度不高。一是物业服务公司人才缺少，有些只限于简朴的保安、保洁、保绿，工程维修、机电设备维护等方面的人才缺少。二是市场化程度不高，从全市的状况看，全市成规模的社区有99个，只有48个社区由物业服务公司进行专业化的管理，其它社区均由社区进行简朴的保洁服务。首先是由于大量的破旧社区基础配套不够，物业管理的难度较大，另首先，老社区物业费缴费原则比较低，有的只有0.2元每平方米每月，物业公司难以生存。3.业主委员会职能缺失，不能充足发挥作用。物业管理工作中，业主委员会承当着重要的角色，是管理好社区必不可少的力量。然而，我市部分社区业主委员会存在管理体制不健全、业主委员会职能缺失的现象。业主委员会不能有效地协调好物业服务公司与业主之间的关系，有少数业主委员会组员存在谋取私利的状况，不能代表广大业主的利益，同时，业主委员会履职能力不被承认，社区更换业委...
