项目可性行分析报告项目可性行分析报告目录第一部分青岛市房地产市场状况分析1.1景气指数………………………………………………………………………………………………………………………………第2页1.2价格指数………………………………………………………………………………………………………………………………第3页1.3供求关系………………………………………………………………………………………………………………………………第4页1.4房价走势………………………………………………………………………………………………………………………………第5页1.5本章结论………………………………………………………………………………………………………………………………第7页第二部分本项目分析2.1本地块地理位置分析…………………………………………………………………………………………………………………第8页2.2地块物理条件分析……………………………………………………………………………………………………………………第9页2.3地块关联性分析、可视性分析………………………………………………………………………………………………………第10页2.4竞争对手分析…………………………………………………………………………………………………………………………第12页2.5地块机会点分析………………………………………………………………………………………………………………………第19页2.6本章结论………………………………………………………………………………………………………………………………第20页第三部分项目定位3.1项目定位………………………………………………………………………………………………………………………………第22页3.2项目机会点分析………………………………………………………………………………………………………………………第23页3.3项目经济指标…………………………………………………………………………………………………………………………第24页3.4项目经济效益分析……………………………………………………………………………………………………………………第25页3.5项目销售预期…………………………………………………………………………………………………………………………第26页第一部分青岛房地产发展状况分析房地产开发顺时而为，才能追求利润的最大化，风险的最小化。全国及青岛的经济总体趋好，并且积极的政策还将继续，已是不争的事实，在此不再罗列各种报告，多做累述。同时，2004又是全国房地产市场风起云涌的一年，“8.31大限”、银根紧缩、央行调息，国家一系列经济宏观调控举措后，项目开发需要清晰认识和准确把握青岛房地产行业的总体趋势及供求关系。一、景气指数：2004年，商品房销售价格分类指数越至8类指数中最高，青岛房价依旧持续走高。投资分类指数与新开工面积分类指数接近100%的景气线，反映出国家对房地产金融政策的宏观调控已显出成效，投资结构调整只是刚刚开始。预测第四季度，房地产投资还将面临相当的抑制作用。应开工而未开工项目的增加，明年本市房地产市场供应量会相对缩减，供需关系仍将持续卖方市场。图1-1二、价格指数1、总体价格走势：在奥运效应影响下，青岛城市建设正在逐步向高水平完善，房地产后期价格总体走势判断仍应是上升趋势。2004年房屋销售价格较上年上升15.2%，较2003年的涨幅高0.6个百分点，涨幅位居全国三十五个大中城市首位，其中2004年四季度较上年同期上升19.8%，其涨幅创七年来的新高一至三2004年房地产景气指数92.00%96.00%100.00%104.00%108.00%112.00%116.00%总指数投资分类指数土地转让收入指数土地开发指数新开工面积指数竣工面积指数商品房销售价格指数资金来源指数季度累计，青岛市的商品房价格涨幅达13.8%，高于全国平均水平4.4个百分点。（1）经济适用住房价格涨幅较大，全年平均较上年上升14.5%。（2）普通住宅价格继续窜高，2004年较上年上升14.1%。（3）高档公寓价格继续上涨。由于我市沿海环境较好的商品房开发量减少，土地价格大幅...
