2004年度北京房地产市场总结及2005年预测北京成业行房地产经纪有限公司2004年11月目录第一部分市场总体供需及价格走势………………………………………………3一、2004年回顾…………………………………………………………………3二、2005年预期…………………………………………………………………9第二部分热点区域…………………………………………………………………12一、2004年热点区域盘点………………………………………………………12二、2005年热点区域预测………………………………………………………15第三部分购房群体…………………………………………………………………22一、2004年购房群体盘点………………………………………………………22二、2005年购房群体预测………………………………………………………25第四部分别墅市场…………………………………………………………………26一、2004年盘点…………………………………………………………………26二、2005年预测…………………………………………………………………28第五部分高档公寓市场……………………………………………………………30一、2004年盘点…………………………………………………………………30二、2005年预测…………………………………………………………………33第六部分商业市场………………………………………………………………34一、2004年回顾…………………………………………………………………34二、2005年预测…………………………………………………………………36第七部分写字楼市场………………………………………………………………37一、2004年盘点…………………………………………………………………37二、2005年预测…………………………………………………………………42第八部分商住公寓市场……………………………………………………………45一、2004年盘点…………………………………………………………………45二、2005年预测…………………………………………………………………47第九部分二手房市场………………………………………………………………49一、2004年回顾…………………………………………………………………49二、2005年预测…………………………………………………………………51第一部分市场总体供需及价格走势主要观点：市场供应——今年，供应减少，需求旺盛，交投活跃；明年，供应平缓，郊区化趋势进一步显现。房价走势——2004年，销售市场涨字当头；2005年，价格趋势继续向上。一、2004年回顾1、市场运行情况2004年与2003年同期北京市房地产开发统计对比运行指标2004年前三季度2003年前三季度数额增长率数额增长率开发总投资（亿元）870.620.3%723.818.1%其中，商品住宅投资（亿元）471.617.3%402.14.7%写字楼投资（亿元）119.346.2%81.646.9%商业投资（亿元）56.780.1%31.5-4.1%其他领域（亿元）2236.9%208.648.5%土地开发面积（万㎡）172.8—67%522.9125.8%新开工面积（万㎡）1971.44.8%2069.925.3%；其中，商品房住宅（万㎡）1499.05%1577.522.0%竣工面积（万㎡）1131.227.1%889.745%其中，商品房住宅（万㎡）896.821.4%738.744.7%空置面积（万㎡）870.1-8.9%875.1%19.4%其中住宅（万㎡）627.6-11.2%699.520.1%土地购置费用（亿元）121.66%114.732.3%注：开发投资数据来源：北京市统计局和国研网销售数据来源：北京市房管局www.e—fdc.com结论1：宏观调控下，房地产开发投资增速放缓、土地开发面积大幅度降低分析：2004年北京房地产市场开发投资保持了一定增长速度，但与2003年同期相比，除住宅投资增速有所上升外，其他领域增速都有不同程度的降低。可以看出，在宏观调控作用下，北京市房地产市场投资增长速度已经明显放缓。投资结构与2003年同期相比，也有较大变化，主要体现在商业投资速度有明显上升，表明2004年是商业地产繁华的一年。但过于盲目的商业地产开发所带来的消极因素，在今年的销售市场已产生影响，预计2005年商业地产的持续放量将进一步加剧该领域的竞争强度。在宏观政策的调控下，土地开发面积大幅度降低，截止到9月...
