上海地产资源配置及状况分析研究(1)VIP专享VIP免费

上海地产资源配置及状况分析研究一、上海住房面积的贫富差距：12.5%的人拥有的住房面积等于56.4%的人的面积，至今，对房产市场的研究中有一块领地从未有人涉及。这就是上海的各阶层市民对住房资源的拥有情况。每年上海的有关年鉴公布的只是上海居民住房总量和当年增加了多少住宅，销售了多少住宅，还有各区各有多少里弄房子、多少公房、多少花园洋房等。这些，对研究房产市场没有意义，单纯研究总量没有任何意义，任何经济问题不可以从总量为起点来分析。只有在以研究个别为出发点、为基础的前提下，研究总量才有意义。一直到看到中国统计出版社2003年8月出版的《中国2000年人口普查资料》和《2000人口普查分县资料》，才感觉到我们总算有了实实在在分析上海房产市场的权威依据和可靠数据，对上海的房产市场研究有了从个体为出发点、为基础的开端。根据第五次人口普查结果，以第五次人口普查标准时2000年11月1日为界，上海市区家庭户总数4080617户。第五次人口普查向公众提供了详尽的家庭户住房资料，现将408.06万家庭户的住房资料转载如下：上海城市家庭户住房资料（按住房建筑面积分）人均建筑面积（平方米）8及8以下9~1213~1617~1920~2930~3940及以上户均建筑面积（平方米）22.4及以下25.2~33.636.4~44.847.6~53.256~81.284~109.2112以上户数合计74.3万61.9万58.1万35.9万87.5万39.4万51万户数拥有面积1248.331820.052356.681808.16001.353809.687209.38占总户数18.2%15.2%14.2%8.8%21.4%9.7%12.5%占总面积5.1%7.5%9.7%7.5%24.7%15.7%29.7%户数：户数拥有面积1：171：29.41：411：521：691：971：141注：户均建筑面积由笔者按户均2.8人乘以人均建筑面积栏的平均数计算，人均8平方米以下按6平方米计算，人均50平方米以上按54.5平方米计算，（40~49平方米档的户数有20.5万户）。这样计算的结果，2000年上海市区实际住房建筑面积约24254万平方米，比各类年鉴登载的住房建筑面积20865万平方米多16.2%。由于年鉴统计数的来源基于在30年前（1973年）住房普查基础上的增减，本文以根据第五次人口普查数据得来的计算结果为分析依据。表中住户数的实际计算单位是“户”，与以“万户”为单位的计算结果略有差异。上海城市家庭户住房资料（按住房间数分）拥有间数012345间及以上户数0.41万180.18万165.14万40.74万10.17万11.42万占总户数0.1%44.15%40.5%9.98%2.5%2.77%以上统计数告诉我们，到2000年为止，上海市区12.5%家庭户人均建筑面积40平方米以上，这部分家庭户拥有市区29.7%的房屋资源，这部分的房屋资源相当于上海市区所有人均建筑面积19平方米以下家庭拥有的全部房屋资源总和，这说明，12.5%的人拥有的住房面积与56.4%的人拥有的相等。把人均建筑面积8平方米和8平方米以下的户数拥有的住房资源与人均建筑面积40平方米和40平方米以上的户数拥有的住房资源相比，后者要比前者多8.3倍。也就是说，房屋资源比相差8.3倍。2000年，上海有44.3%的家庭户仅有1间住房，40.5%的家庭户拥有二间住房，有3间及三间以上的占家庭户15.3%。（普查资料的“说明”拦中，明确“间数”包括搭建房屋）从1987年上海宣布将解决人均居住面积2平方米以下的特困户开始到99年低上海基本解决人均建筑面积4平方米以下困难户，12年里上海一共解决了住房特困户和住房困难户14.4万户，要化12年时间解决14.4万户的住房困难问题，说明解决住房问题的不易。但是，那些占上海市区12.5%的家庭户他们拥有上海30%的住房资源为什么就那么容易？他们拥有与56.4%的人同样的住房资源为什么就那么容易？众所周知，就在几年前，我们每人都要居住的房屋还不是商品，后来是有条件地部分地成为商品，到现在是所有的房屋都有价，都能在市场上用货币交易。当所有的住房都成了其持有者财富的一部分时,笔者要探讨的是，这部分财富的多寡是怎样造成的？二、为什么12.5%与56.4%会相等？按等级分房掘得“第一桶金”，在中国第一波房产资源改革中，权力发挥了最大的作用1995年颁布的沪房地改（1995）767号文件《职工家庭购买公有住房建筑面积控制标准》，是造成房产市场形成之初居民房产资源差别的源头。这个文件在很长时间里影响着上海房地...