第五部分 消费者分析 随着我国人口结构的不断变化，楼市的购买力和购买需求也正不断发生变化，青年成家和学前家庭的需求将渐成市场主力，同时老龄人口、新城市移民等群体也将催生新的需求增长点。人口结构的变化正在逐渐改变楼市需求群体的结构，消费主力会在潜移默化中更迭。 总抚养比下降将提高客户购买力 计划生育的实施，使我国的人口结构发生较大的变化，多年的“人口红利期”促进了国民经济的飞速发展，人们生活环境得到极大的改善。对于房地产市场而言，“人口红利期”阶段，人口的总抚养比较低，负担系数较小，购买力提升；同时，家庭结构变化，家庭趋向小型化，需求总量大幅增加。 根据测算，我国人口总抚养比的下降趋势将可以一直持续到2015 年，而劳动人口的上升也使得我国在这段时期内一直处于“人口红利期”。“人口红利期”的存在一方面能够给我国经济的增长提供强劲的动力，与此同时总抚养比的下降又减少了总体劳动人口的负担。因而，在未来的几年里，总抚养比的下降将会提高客户在房地产置业时的购买力。 总和生育率的下降造成的其中一个结果是，平均每个家庭中的孩子数越来越少，独生子女数上升。从图 1 中可以看出我国的独生子女的出生比例随着年份逐年上升。当这些独生子女在面临购房需求时，其首付款的来源将从以前的大多数只能靠自己的积蓄，转为更多地从双方的父母获得经济上支持。也即是说“4+2”购房模式，会出现三个家庭一起购买一套房子的情况，客户的购买力将会大大增加。 目前我国家庭户均人口数逐步下降，同时总人口数仍处于惯性增长时期，家庭规模的小型化发展将使需求的总量上升。同时，计生政策的实施也使得不同年龄段的客群的比例发生了变化，青年立足比例仍处于高位，而学前家庭、健康养老比例将会上升，这部分客群将渐成市场主力。此外，随着城市化进程的迈进，大量农村人口将转为城市人口，这些新城市人口的产生也将会极大的刺激城市住房需求。同时随着我国人均住房面积的提高，对住房面积的需求也将进一步的增加。因而随着社会的发展、人们观念的变化以及城市化的进程，未来的住房需求总量将持续上升。 历年全国家庭规模变化图 青年、学前家庭未来需求趋涨 计生政策实施的三十多年来，对我国的人口结构产生了深远的影响，使得我国人口的年龄结构的分布相差很大，各年龄段人口之间的比例差距明显。现在依据易居家庭生命周期的客户细分模型，我们对其中五类客户：青年立足、学前家庭、小学家庭、...
