第八章 房地产估值本章主要名词与术语房地产估值 比较法 交易实例 可比实例房地产状况修正 交易日期修正 交易情况修正 收益法净收益 资本化率 成本法 重新购置价格经济寿命 经过年数 假设开发法 传统方法现金流量折现方法 开发经营期本章复习思考题1、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为 1000 万元，建筑面积为 5000 平方米，其基地现时市场价格为 600 万元，附近类似写字楼（包括和建筑物）现时市场价格为 2800 元／平方米，则该写字楼中建筑物合理市场价格为多少万元？2、比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况修正，其中可比实例房地产状况优于标准房地产状况得 102 分，估值对象房地产状况劣于标准房地产状况得 97 分，则房地产状况修正系数为是多少？3、房地产估值前提有有哪些？试举例说明。4、房地产状况修正包括哪几个方面修正？5、求取资本化率方法有哪几种？每一种方法是如何求取？6、估值某个房地产项目 2006 年 10 月份正常市场价格，在该项目附近选取类似房地产交易项目三宗，作为比较实例进行比较，2006 年 5 月，1 美元=8 人民币，1 平方米建筑面积=0.7 平方米使用面积，相关资料如下表 8-5、8-6、8-7、8-8 所示；表 8-5 可比实例成交价格与日期可比实例 A可比实例 B可比实例 C成交价格500 美元/㎡·建筑面积6000 元/㎡·使用面积3900/㎡·建筑面积成交日期2006 年 5 月2006 年 8 月2006 年 9 月表 8-6 交易情况分析判断结果可比实例 A可比实例 B可比实例 C交易情况-2%0+1%交易情况分析判断以正常价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于正常价格，负值表示可比实例成交价格低于正常价格。表 8-7 该类房地产项目近期价格指数（2006 年环比价格指数）月 份4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月价格指数100103.4101.5102.899.5100.598.3表 8-8 房地产状况比较判断结果房地产状况权重估值对象可比实例 A可比实例 B可比实例 C因素 10.51009010080因素 20.3100100110120因素 30.2100125100100试利用比较法根据上述资料对该房地产项目进行估值。 7、某房地产项目 2000 年建成，收益年限为 50 年，建成后从 2000-20006 年收益分别为 85 万元、86、万元、87 万元、83 万元、87 万元、95 万元、100 万元，预计 2006 年到 2008 年收益为 94 万元、93 万元、96 万元，此后将稳定在 95 万元左右，该项目一般可获得 60%抵押...
