北京【中海地产大厦】项目后评估报告中海地产集团有限公司后评估工作小组二○○八年五月北京【中海地产大厦】项目后评估报告前言：中海地产大厦项目是北京公司运作的第一个写字楼项目，项目于 2003 年 12 月取得审定方案通知书，2006 年 2 月开工，至 2007 年 11 月 23 日与中国工商银行股份有限公司最终签订了为期三年的整体写字楼租赁合同，达到后评估时点（数据截至时间为：2007 年 11 月 30 日）。基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的项目，尤是其写字楼项目提供一定的借鉴。北京中海地产大厦项目后评估过程中，北京公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。目 录核心内容提要...................................................................................................3【项目概况及评估综述】...................................................................................5【项目投资管理评估】......................................................................................7【项目规划设计工作评估】..............................................................................11【项目营销工作评估】....................................................................................23【项目进度、工程管理评估】...........................................................................28【项目成本管理评估】....................................................................................34核心内容提要【投资管理评估】中海地产大厦项目开发经营整体较为成功，取得了较为理想的综合效益：其一，由于宏观市场及区域市场的变化，该项目租金收益大幅提高；其二，通过规划的调整 ，用 15,898 平方米写字楼置换 12,641 平方米的低品质住宅，既保证了住宅项目的整体品质，又提高了项目整体收益水平；第三，通过持有物业出租方式经营，为公司提供了稳定且可观的现金流。该项目值得关注的借鉴意义在于：其一，该项目地处北京二环内金融街地区，项目本身及区域市场的发展历程均从侧面反映了核心城市的核心地段的发展潜力及投资价值；其二，在规划条件不利的条件下，通过缜密的市场研判，根据市场的潜在需求对...
