WORD 格式 -可编辑专业知识 --整理分享银河湾广场营 销 策 划 建 议 方 案 书( 内 部 机 密 · 讨 论 稿 ) 地产策划机构 2015年 7 月 28 日本企划案知识产权归属地产策划机构所有WORD 格式 -可编辑专业知识 --整理分享庆元· 银河湾广场营销方案（题纲· 内部讨论稿 *核心机密 * ）第一部分市场及项目分析（简）一、庆元房地产市场现状（略）二、本项目目前基本情况（招商、销售） 1 、目前招商与销售基本采用分开的模式，招商工作以招商而招商， 销售目前以自身项目进行销售（期望等招商到位开业后会有销售突破），二者并没有充分进行结合，利用招商而达到项目资金回笼。 2 、销售情况：住宅物业共43 套，销售 20 套，去化率 48%；商业一二层可售共 43 套，已售 27 套，去化率 73%，三四层和地下一层几乎未售；公寓目前未售。 3 、招商情况：地下一层超市已确定，目前经营户对一二层兴趣较高，三四层存在一定的经营顾虑。 4 、公寓楼：是定位为单身公寓（居住产品），还是产权式酒店（投资产品） ，需具体数据分析及市场试水而定。三、本项目优势及项目问题1、项目优势（简）：本项目地段属于庆元商业核心，经营户和投资户关注度高；项目自身商业规划较合理， 充分达到销售面积最大化。2、存在问题： A、销售手段问题：未进行概念炒作，只是单一的自然销售；应该运作商业投资心态（烘托投资氛围） ，炒作——蓄水——WORD 格式 -可编辑专业知识 --整理分享锁定准客户——强销——封盘——二次营销——再次强销等模式。 B、营销组合问题：招商应以销售而招商，业态定位、招商模式、招商步骤及招商政策都应和销售方案结合推广，以达到投资户和经营户互相烘托共鸣效益。 C、商场整体包装概念：应依托有影响力的品牌概念推入市场（挂靠或意向战略合作，用于市场炒作） ，便于经营户和投资户快速认可本商场形成因素。 D、本土文化问题：目前在庆元经营户和投资户的观念还是停留在沿街商铺，对三、四层投资和经营存在一定的顾虑。 E、住宅销售：目前基本剩余东西户大户型，存在购房总价过高，且目前全国地产形式萧条，客户处于观望阶段，应出具系列营销手段促进快速回笼项目资金。结 论：1、本项目资金回笼重点在于商场三、四层商业， 项目利润产生点也在于此；住宅与公寓应做项目运转资金来源，以快速回笼资金，减少项目财务成本支出为主。2、商场三、四层商业在于怎么炒作整体商场...
