之俊大厦投资可行性分析报告一、目的为公司领导投资决策提供参考依据。二、项目简介之俊大厦地处上海市徐汇区斜土路，四至范围为：东至茶陵路、南依斜土路、距离大木桥路 500m 左右。整个项目由一幢办公大厦和一幢公寓办公楼组成；项目总建筑面积46848m2，其中：地上建筑面积 43375 m2，地下建筑面积 3473m2，可售面积为43375m2。项目共有汽车泊位 119 个。其中：地面泊位 80 个，地下泊位 39 个。项目装修情况外墙：中空玻璃幕墙及统窗。公共部位：吊顶、墙面、花岗石。交房标准：大厦〔吊顶、墙面、水泥地。〕，公寓办公楼〔毛坯〕。电梯：大厦〔四台 Otis E-411 高速电梯，一台天津产 Otis 电梯〕，公寓办公楼〔二台 Otis 电梯〕。空调：中央空调三、市场分析供应量在 1998 年处于鼎盛时期，之后随着亚洲金融危机的大爆发一度陷入了发展的低谷，供应量体开始大幅度下滑。上海市场现有甲级写历年来办公楼供应量（竣工面积）单位：万 m2小结：办公楼市场字楼总面积约 370 万平方米，平均入住率约为 90%。2003 年至 2007 年预计推出市场的新甲级写字楼总面积约为 410 万平方米，其中供出售的新甲级写字楼面积为 70-80 万平方米，约占 17-20%。小结：随着上海宏观经济的良好发展，各种跨国公司不断进入上海，对于甲级写字楼的需求必将上升，在此需求下，甲级写字楼呈现合理的供应放量。出售型的写字楼占到今后供应量的 17-20%，结构比例较为合理。需求量1991 年以来，上海经济已经连续 11 年保持两位数增长，国民生产总值从1991 年的 105 亿美元激增至 2002 年的 660 亿美元。小结：随着中国加入世界贸易组织、2010 年成功申办世界博览会、F1 赛车场的建立等利好消息出台，必将吸引更多的外资进入上海市场。产业结构演变1995 年2002 年分析：上海的产业结构不断合理的调整，带来了金融的繁荣。写字楼市场随之升温，由租转买开始被市场所接受。现在，写字楼的租金呈不断攀升态势，试计算，如果因发展商提升租金而被迫搬迁，重新装修的成本增加。按 10%的投资回报率计算等于购买 1800美金/平方米建筑面积的写字楼，若进行购买，不仅把租金转化为固定资产，并且可按 30-50 年分摊固定资产投资，一举多得。历年来办公楼吸纳量 单位：万 m2价格分析中房上海办公楼价格指数1995 年 2 月14631995 年 11 月14081996 年 11 月13321997 年 11 月11851998 年 11 月10381999 ...
