上实海上海项目提案报告策源商办事业部 · 市场研究部二 00 四年六月前言市场篇1、项目市场分析1.1 项目立地条件分析1.1.1.项目概况 用地性质本地块用地性质为综合用地，土地使用年限： 70 年 规划指标：规划总用地面积：84787.7 平方米总建筑面积：232797 平方米住宅总建筑面积：89710 平方米创意居（LOFT）总建筑面积：78081 平方米商业街总建筑面积：16000 平方米综合容积率：2.44,绿化率：35.2% 地块现状分析办公和住宅用地处于场地平整阶段，商业地块正在打桩。飞虹路街景辽源西路街景大连路沿线住宅大连路沿线商铺1.1.2.项目周边环境分析周边环境项目南部飞虹路为一条小马路，周边聚集了一批代拆厂房及旧公房，路况有待改善。项目北部辽源西路为一条机动车单行道，两边的建筑以老式公房为主，沿街有小型的便利店等生活商业配套。项目西部大连西路为区域的主干道，路况良好，是通往虹口及浦东区域的必经之路。周边交通条件从车行系统来看，项目依靠主干道大连路，车行可快速到达陆家嘴、上海不夜城、人民广场、四川北路和五角场等主要商业商务中心。同时轨道交通 4 号线和 8 号线均在本项目邻近区域设站，借助轨道交通体系，可大大提升本项目的交通条件，便于人流的疏导，扩大项目的影响。但项目临近的飞虹路、辽源西路均为单行道，将对本项目的出行和未来商业人流的导入带来不便。周边商业生活配套该项目距离控江路商业街较近，可以满足一般的购物需求。沿大连路有些规模尚可的餐饮店，如即将开业的苏浙汇等。其他的小马路上有一些便利店和面包房等。整个配套基本可以满足普通居民的日常生活。同时，本项目到达四川北路、五角场、提篮桥等地区的车程一般在 15 分钟以内，因此本案也处于几大商圈的共同辐射范围之内。因此本项目较为齐全的商业配套为本项目带来生活便利的同时，也将增大项目商业部分的市场竞争。小结综上而言，目前本项目的区域环境较为一般，虽然大连路和轨道交通的建设对项目交通条件有极大的提升作用，但辽源西路和飞虹路为单行道，对本项目的办公和商业产品十分不利。随着北外滩、东外滩开发的相继启动以及“知识杨浦”的打造，未来仍将有效的改善项目的市场环境，同时鉴于项目产品在上海市场的开创性，报告对上海市宏观经济和宏观房地产市场的发展形式、项目周边的市政规划以及区域市场的依赖度较大，因此以下报告将立足于本案，着力于关注宏观经济环境、市政规划、竞争市场趋势等三个...
