第一部分、全国宏观市场（详见附件一）㈠、2010 年宏观政策⑴、中央宏观调控政策1、国务院办公厅发布“国十一条”2、土地新政“国十九条”3、国资委要求 78 家央企退出房地产市场4、国务院 414 新政5、国务院 417 新政6、国务院批准房产税改革，确定 11 项改革重点7、国家税务总局要求各地须对目前的预征率进行调整8、住建部对二套房认定标准进一步规范9、出台“国五条“遏制部分城市房价过快上涨10、全国 14 个城市实行限购令11、5 年期以上公积金贷款利率上调至 4.05%12、公积金贷款政策调整：二套房首付提高到 50% ，三套房停贷13、11 月央行两次上调存款准备金率⑵、济南新政1、二手房交易个税征收差价总额的 20%2、济南市建委发布开发商在未取得预售许可证的情况下不得收取定金及预定款费用等相关政策3、山东省“房地产新政”出台 增加供给加大保障 "4、济南市出台五条新政调控楼市5、公积金贷款首付提高到 30%小结：2010 年，政府宏观调控政策密集出台，从出台策政策来看，新一轮调控不但多元化，而且采取了政策密集连发，具有明确的目的性和针对性，此次调控比 2008 年调控要严厉的多；但从目前的整体调控效果来看，虽然市场波动明显，成交量有所下降，但房价依然高位运行，今年的宏观调控未对开发商造成明显的消极影响。⑶、2011 年政策走势预计2011 年房企经营业绩较好但在政策调控之下，市场成交量波动明显，虽然年底涨势有所减缓，房价依然高位震荡，由于开发商资金充裕，预计 2011 年出现全面大幅回落的概率很小。对于 2011 年政策走势，我司观点如下：政策焦点2011 年实施的可行性判断依据信贷政策尽管中央政府一直强调实行宽松的货币政策，但对房地产行业来说，信贷仍将趋紧目前调控政策效果尚未取得明显效果，不可能放松加息政策继续加息的可能性很大，甚至不排除进入加息周期的可能通货膨胀已经非常明显，而楼市虚火依然旺盛房产税政策2011 年出台的可能性不大房产税出台是个复杂的过程，需要其他完善的配套，而且对于房产税能否抑制房价过快上涨，各方的争议很大，即使出台，预计只是在北京、上海等少数一线城市进行试点㈡、2010 年全国房地产概况 2010 年三季度，房地产市场在 8、9 月份出现强劲反弹势头，商品房销售面积增幅止跌回升，房屋平均销售价格连续 3 个月保持上涨趋势，房价指数再现抬头迹象。预计 2010 年，全国房地产市场整体保持平稳回落，销售形势整体进入下行通道。投资...
