2010 年 9 月 30 日投资要点：1、房地产市场回暖 8、9 月以来，主要城市房地产市场回暖，主要表现为成交量上升，价格小幅上涨。2、房地产调控第二波政策出台 调控第二波要求巩固第一波的政策，加大第一波政策的执行力度，并且强调推进房产税改革、对首套房一律执行首付 30%及以上的信贷政策。我们认为这些政策将使房地产市场短期成交量迅速下降，回暖无法持续，量缩的同时价格略有下降。9 月 30 日，受关于调控的“利空出尽”说法影响，房地产板块股票当日大涨 3.86%。3、10 年四季度预测：房价略有下降，股价跟随大盘 第二波政策推出，房地产价格将略有下降，但恐怕还是达不到政府的预期效果，房产税的出台将加快。民众普遍对房产税抑制房价存有很高的期望，这就为 11 年、12 年房价的上涨笼罩了阴影，因为股价主要体现为对未来的预期，所以未来一段时间内的股价难有上佳表现。4、何时反转：政策配合估值 根据我们的预测，即使政府推出房产税，在征税的初期，税率一定不高，而且也未必会对多套房实行累进税率，因此房产税这只靴子要落未落的时候，是真的起作用，而真的推出并且再过一段时间之后，大家会发现这个不过是虚张声势、唱空城计罢了，所以当税收征收时间确定、细则推出之际及之后的一段时间内，反而是房地产股票的利好。而目前虽然第二波政策推出，但房产税没有推出，所以言“利空出尽”为时尚早。同时，还要配合房地产板块的估值来判断何时反转。5、商业地产板块时机未到 三个月到半年左右的时间内，商业地产股票难有上佳表现。一是将受 “房地产”板块整体拖累，二是从商业地产股票本身的“商业”属性来看，由于我国面临着国内外复杂的经济情况，经济存在“二次探底”的风险，经济增长可能放缓、内需一直不强，这些都将影响商业地产股票近期的表现。6、建议关注国有背景开发公司如首开股份、内陆地区二三线房地产开发公司如福星股份 4 月政策出台之后，北京的土地市场变化较为明显。从几乎全部透明挂牌或者竞价，变为全部招标。因此我们建议选择具有拿地优势的企业，如首开股份。并且，二三线城市房地产投机投资需求较少、自住需求比例较大，价格一直平稳上升，受调控影响较小。所以我们建议增持受调控影响较少的二三线城市房地产股如福星股份。7、投资风险 经济二次探底的风险、房地产政策风险以及银行风险。研究员：黄鹤电 话：0411-39673358网 址：www.daton.com.cn邮 箱：huanghe1@daton.com.cn房地产...
