商业地产转型韬略【《证券市场周刊》特约研究员 杜丽虹】针对住宅市场的调控，在一定程度上推动了商业地产的发展面对国内住宅市场的严密调控和高波动，地产企业们不禁羡慕起新鸿基地产公司（下称“新鸿基”）的租售并举模式，如果每年能有几十亿元稳定的租金收益，那么，企业的生存状况将大为改善，抗冲击能力提升。 在此背景下，内地地产企业纷纷尝试租售并举转型。截至 2010 年中期，A 股地产上市公司中，性物业与存货之比约为 1：10，而在香港上市的内地房企，这一比例更高，有些公司的出租型物业与开发物业之比已达到 1：3-1：4 水平。 然而，新鸿基转型之路需要多项基础条件足够大的现金流平台、可复制的成功商业地产模式、地产市场处于长周期的上升阶段、资本市场能提供持续的融资支持；转型过程也并非一蹴而就转型前期准备工作用了 11 年，集中转型用了 4 年，整个转型过程用了 15 年时间。 目前，A 股及香港上市地产公司仅有 10%具备转型基础，而即使是那些具备了转型潜力的企业，转型的过程也是一次巨大的挑战要忍受扩张速度的减缓、培育期资产回报率的降低。 如果你准备好了转型，而且能够忍受转型中的代价，那么，你就跟随着新鸿基的转型之路前进吧。 新鸿基：转型用了 15 年 从全球范围看，典型的租售并举企业仅活跃于亚洲市场，尤其是商业和商务活动集中发展的香港地区和新加坡，更孕育了一批优质的租售并举企业。但在相似的经济模式背后，香港地区和新加坡的地产企业走上了两条不同的成长道路。 在香港模式下，企业通过“以售养租”和“以租养售”的内部现金流平衡来实现租售并举；而新加坡模式则更多借助 REITS、等地产金融平台来完成租售并举。即，香港模式强调的是重资产下的内部资金平衡，而新加坡模式则强调轻资产下的外部资金平衡。 两种模式各有优劣。香港模式下地产公司的转型周期长、转型门槛高，但转型完成后企业抗风险能力显著提升；而新加坡模式下地产公司转型周期短、转型风险低，但对外部金融环境的要求较高，转型完成后开发收益仍占主导地位。 新鸿基自上世纪 70 年代走上了租售并举转型之路，其成功转型需要多项基础条件：企业在开发物业上已经形成一个足够大的现金流平台在开发物业维持当前规模（不扩张）情况下，每年的净经营现金流贡献应达到集中转型期投资物业总投资额的 20%；积累了多年的地产开发和管理经验，并探索出可复制的成功商业地产模式；地产市场整体处于一个长周期的...
