报告提要一级市场:二级市场:供应方面:受政策调控影响,供应明显放缓。2010 年东莞商品房新增供应 545.96 万㎡,共 57436 套,面积同比 09 年上升 15.18%,相对于需求来说仍然偏紧,城区供应明显下降,镇区供应放量剧增,受政策调控影响,住宅供应明显萎缩,商用物业供应“爆发性”放量,中小户型为供应的主力产品,大户型受政策调控影响供应前高后低,体量大幅降低。需求方面:调控政策层出不穷,整体成交二次探底。2010 年东莞商品房成交总面积为 499.55 万㎡,成交套数 49598 套,总成交金额 394.02 亿元,面积同比 09 年下降 15.62%。镇区成交占主角,泛深圳区域取得不错成绩,西北片区房地产崛起成交全线飘红;成交分化严重,高档物业与商用物业受政策影响较小加上通胀预期加强,交投两旺,同比分别上升 30%与 50%;但普通住宅成交受调控影响较大,同比09 年下降 30%,同时深圳“限购令”出台,深圳投资客继 2007 年后再次入莞,开发商销售收入 “二八现象”明显,20%的品牌开发商占据了 80%的市场份额。价格方面:价格分化明显,普通住宅中位房价为 5733 元/㎡,同比上涨 8.03%。2010 年东莞普通住宅产品线丰富,高档洋房、豪宅洋房、高赠送、精装修等产品明显增多,这些成交量的增加使得整体价格被拉高,但回归到以自住属性为主的普通住宅(毛坯)来看,相比前两年稳中有升。分物业类型来看:商品房均价为 7889 元/㎡,同比 09 年上升20.19%;普通住宅中位房价为 5733,同比 09 年上升 8.03%;洋房均价为 6624 元/㎡,同比 09 年上升 19.23%;公寓均价 6383 元/㎡,同比 09 年上升 6.47%;别墅均价 15207 元/㎡,同比 09 年上升 18.41%;商铺均价 10209 元/㎡,同比 09 年上升 10.60%;而写字楼均价为 8974 元/㎡,同比 09 年上升 22.55%;车库均价 9133 元/㎡,同比 09 年上升12.6%。供需方面:供需矛盾有所缓解,供求关系由严重失衡趋向缓和。2010 年东莞商品房供应有所增加,但增速明显放缓,需求受政策影响有所压抑;使得供求关系比例由 09 年的严重失调(0.8:1)逐步趋向缓和(1.09:1)。其中以住宅供需趋向缓和最为突出接近 1:1。然而 2011 年供应预计大幅放量,需求经历累积后持续释放,供需从供应偏紧向供需平衡转变。住宅潜在供应量达到 770 万平方米,供需比预计从 2010年的 1:1 向 1.5:1 转变。三级市场:据东莞中原地产研究...