一．一．宏观环境分析宏观环境分析————11 页始页始二．二．产业竞争性分析产业竞争性分析————4040 页页始始三．三．广州房地产业发展概况广州房地产业发展概况————5757 页页始始四．四．广州房地产市场分析广州房地产市场分析————6565 页页始始五．五．广州房地产市场竞争分析广州房地产市场竞争分析————7070 页页始始六．六．行业发展趋势及企业发展战略研究行业发展趋势及企业发展战略研究————7575 页页始始 广州市房地产业宏观环境分析广州市房地产业宏观环境分析政治法律因素政治法律因素——国际经验表明，住房是特殊商品，政府必须积极干预住房市场。 从哇哇坠地的那一日起，房地产就与从哇哇坠地的那一日起，房地产就与政策政策结下了不解之缘。就结下了不解之缘。就 20042004年来讲，年来讲，政策的一个重要内容就是让房地产业适度降温，让过高的房政策的一个重要内容就是让房地产业适度降温，让过高的房价降下来。价降下来。目前，全国商品房供销两旺，商品房销售面积持续增加。目前，全国商品房供销两旺，商品房销售面积持续增加。在全国范围内实现了由在全国范围内实现了由住房福利制（住房福利制（ 19981998 年以前年以前 ）） 向向货币化货币化的历史性的历史性转变。转变。价格是房地产最敏感的话题价格是房地产最敏感的话题（（“在骂声中成长”）“在骂声中成长”） ， ，我国房我国房价价（（税费及房产商利润占到了税费及房产商利润占到了 60%60%，建筑成本只占，建筑成本只占 40%40%））经历三次大的变化经历三次大的变化 ：：A. 1991 年未实行土地有偿出让制度之前，中国尚没有对私人消费供给的公开商品房市场，只能用计划指标购，1992－1993 年房价高涨。B. 房价的第二轮上升是在 1998 年 23 号文件停止住房福利实物分配之下产生的，基本都一种回归性上升，没有影响日益扩大的消费需求增长。 C. 房价的第三轮增速的原因是土地出让制度政策的变化。02 年开始实行的土地招标给平稳增长的房价烧了把急火，起到催生房价超高增长的助力作用。美国商业规划专家何瑞杰作了精辟分析：中国房地产所存在的一系列问题，跟中国现行带有浓厚的行政色彩浓厚的行政色彩有极大的关系。 如果我们的建设部部长承诺，在他的任期内把全国平均房价拦腰一刀，打压到每平方米 1000 元左右，那么，他将成为中国的格林斯潘，无论谁当总理，他都是中国最优秀的、深得万民拥戴的建设部部长。 ...
