第一篇市场总体评价一、惠州办公物业市场总体概况（一）存在形态从惠州办公物业的存在形态来看，少部分有实力及注重公司形象展示的企业会选择租金相对较贵的纯写字楼，决大部分公司的办公场所都是在商住楼，在裙楼二楼办公的情况也相当普遍，而制造业的办公场所为了公司管理的方便通常都是在厂区内，因此可以看出惠州的整体办公环境还显得相对不成熟。（二）总体分布麦地路、德赛大道沿线及江北是惠城办公物业相对集中的三个区域：麦地路沿线的办公物业主要包括国商大厦、盈金泰大厦、达利大厦、天星大厦、汇银大厦等；德赛大道沿线的办公物业主要包括广东发展银行大厦、投资管理大厦、广发证券大厦、南坛大厦等；而江北属新区，近年开发了外商投资管理大厦、德赛大厦、电信大厦等，但由于江北目前的开发不是很成熟，人气仍显得不足，因此目前江北开发的写字楼相比麦地路和赛大道沿线的办公物业租售情况不是很理想。（三）地段、交通惠城区绝大部分的办公物业都集中在交通便利的城市核心地段，周边公交线路密集，各项市政配套齐全，人气足，尽管物业外部形象相对较差，但对于很多行业来讲，在惠州这样的地方办公环境并不是他们首先看重的，地段优势明显，出入交通方便才是最关键的，因此可以看到在惠州地段交通优势明显但物业档次较低的物业往往租的不错，而那些形象档次做的不错但地段相对不太成熟交通不便的写字楼往往存在非常突出的空置问题。（四）租售状况从惠城现有办公物业的整体租售情况来看，空置情况非常突出，据我司市调人员初步掌握的数据分析，整个惠城区有近 40 万㎡的空置量，项目所在的江北片区就有超过 10 万㎡的写字楼空置，从纯写字楼的数据统计分析，空置率超过 70%，因此惠城区的办公物业的供求矛盾显得非常突出。但有一个非常明显的现象就是目前有很多公司希望找一个更好的办公场所以提升公司的形象。从直观感觉来讲，市场并不缺乏办公物业的需求，然而供求之间却产生了如此尖锐的矛盾，根本的问题还在于供求之间产生了结构性的失衡，同时发展商的原因也是一个主要的方面，开发时机没有有效结合市场行情的变化，有的步伐太快，如江北 2000 年左右推向市场的德赛大厦， 当时整个江北的发展前景仍不是很明朗，各项市政配套也还不完善，最根本的是缺乏人气，虽然有政府的大力推动，但效果是有一定时滞的，特别是对于地产开发来讲，时机的掌握往往决定着一个项目的命运，超前是有度的。因此德赛大厦当时销售失败非常重要...
