万科开发城市居民住宅的经验教训及其规律性总结项目前期 (征求意见稿)企业策划部目 录一、 项目前期选项、决策 ----------------------- 31、 市场调查 ----------------------- 42、 项目基本情况 ----------------------- 93、 项目法律手续 -----------------------154、 项目地价款、配套费用 -----------------------165、 项目相关费用、税收 -----------------------176、 项目投资分析 -----------------------197、 项目开发战略性考虑 -----------------------20二、 土地合同 -----------------------211、 确认相关对象、环节的合法性 -----------------------222、 明确土地性质 -----------------------243、 地价 -----------------------264、 配套设施 -----------------------28一、项目前期选项、决策 项目前期选项、决策在房地产开发中具有重要地位。在市场经济较成熟的欧美国家，项目的决策正确与否，至少要决定这个项目 70%的 命运。在中国大陆的现阶段，尽管市场经济还处在发育过程中，决策至少也要决定项目 30%以上的命运。 在大规模的房地产项目开发中，前期的选项、决策应把握好以下 7 个方面：1、 市场调查：是项目立项的必要条件。有无市场、有多大市场，是判断项目开发的基础条件。2、 项目基本情况：是在多个项目中选择，进行比较判断的依据。3、 项目的法律手续：是项目开发合法化的要求。4、 项目地价款、配套款的支付情况：是判断公司资金实力、能力的依据。5、 项目相关收费、税收：是判断费用、税收及手续的依据。6、 项目的投资分析：就项目而言的经济测算与评估。7、 项目开发的战略性考虑：集团发展、公司发展的战略性设想与该项目开发 的关系。市场市场调查 项目基本情况项目法律手续项目地价款、配套费用项 目 相 关费 用 、 税收项目的投资分析项目开发的战略考虑1、市场调查 市场是房地产项目决策的基本依据，应了解和把握的方面有：（1）、当地房地产市场宏观情况及地块所在区域市场情况：有多大的市场？可以做多大？城市不同区域的市场有那些特点？（2）、当地城市近、中期规划发展方向：项目未来发展的前景如何？在什么地方做？（3）、地块周边楼盘情况：供求及价格之间的关系，做那一个层面的市场？市场竞争的优劣势何在？（4）、项目的目标市场：客户有那些特征？客户需求、购买行为有何特点，能不能满足？（1）、当地房地产市场宏观情况及...
