三、四线城市操盘经验总结报告大全(最全最实用)三四线城市住宅操作经验谈提纲：市场调查产品及物业规划项目定位营销策略及执行与开发商沟通方式一、市场调查在三四线城市做市场调查相对一二线城市来说，有一定的难度。原因是三四线城市信息相对闭塞，开发商或者代理公司的观念和管理方式不同于一二线城市。在我经历过的几个项目所在的城市中，开发商很多都是本地人，所有的东西都当成是商业机密，都是无可奉告，冷眼相待。这还是小事，到一个地方，我们就要适应。下面的事情可能让有些人不再愿意去三四线城市工作了。记得初到临沂的时候做市场调查，我和他们聊天的时候比较随便，没事开开玩笑，竟然被我们当地招聘的销售经理警告说，不要太放肆，曾经有个人做市场调查，因为暗调被发现，一只胳膊被剁掉了。当地开发商的“护窝子狗”式的疯狂程度可见一斑。扯多了，言归正传。三四线城市如何做市场调查。一是态度要好，谦逊一些。并非所有的项目都像之前说的那样可怕。你对他态度好些，相信他也不会对你怎么样，他才会愿意和你交谈，透漏给我们一些信息。二是多和为数不多的比较开放的代理公司工作人员交谈。现在越来越多的比较知名的代理公司拓展进入三四线城市，他们带去了比较先进的操作方式，同时相对比较开放，会告诉你他了解的市场大致是什么样子。不过有时具体数据会有些偏差，但总是有帮助的。三是利用开发商的资源（如果开发商是本地的）。这也是初到一个人生地不熟的地方后，获得较为真实信息的很重要的一种方式。让开发商介绍人给你认识，然后了解你想要知道的第1页共4页内容，这在客户特征调查的时候比较有用。四是和媒体打好关系。虽然三四线城市房地产发展目前大都很不规范，信息很闭塞，但有些三四线城市，尤其是三线城市，他们开始有了专注于房地产广告的媒体。这些媒体会主动搜集市场信息，进行统计。和他们搞好关系，他们的资源有助于我们分析该城市近些年房地产发展的脉络和阶段，对于我们给自己的项目做准确的定位有很好的帮助。二、产品及物业发展规划前几天给开发商提案，要改变策略，多做些展示和行销活动，开发商说等等，说反正住宅死不了盘，就是卖得早晚的问题。三四线城市的很多项目都存在这样的问题。导致销售困难的原因中，除了营销方式和力度等问题之外，另外很重要的原因就是产品没做好。户型面积不是太大就是太小。市场调查所反映出来客户的喜好完全被置之度外。现在在做的一个项目，我们进来之前都已经施工好几个月了。户型配比里面，竟然有相当比例的50㎡的房子，而这样的市场，一室的房子基本没人要，开盘到现在，4个月卖了3套。外立面、建筑、景观、物业等方面，更是照搬照抄别处，而且还降低了标准。我是代理公司的，如果群里有开发商的人，或者今后准备去开发商做事的兄弟，今后做规划设计、户型设计等的时候，能少折腾代理公司就少折腾点。改规划不愿意改，不改又增加销售阻力，完了说你代理公司不行。所以，前期工作对于开发商和代理公司来说都很重要，有些东西是必须要做好的，不然目标就难以实现。三、项目定位我个人觉得，其实北方很多三四线城市（我做的项目一般在山东），不做市调，想都能想出来他们喜欢的户型怎样，客户在哪里。这里不多说，因为不同的地方、不同的项目实际上真的是千差万别，我们还是要认真做定位。在我操作的几个项目中，他们都有些共同点，就是他们普第2页共4页遍较容易接受的户型面积在90-120㎡三室，喜欢多层甚于高层。客户要根据行政区划放下去一层。XX县区城的项目，目标客群可能更多地来自于乡镇。关于形象定位，我也有个比较偏激的想法。就是只要你的产品不是较差，那么在三四线城市，尤其是作为四线的县级城市，那么你就拔高了说，当然营销推广要做到位。为什么这么说。主要是因为县城和乡镇的客户比较容易跟风，虚荣心比较强。在大城市的人们已经逐渐摒弃了奢侈，追求舒适的时候，县城、乡镇的居民开始追求名牌，买最贵的衣服、吃最贵的大餐、住最贵的小区，以此来显示自己的身份。举个例子，我们那个县城，十来个项目，品质其实都相差无几。但是有个项目销售业绩却一枝独秀，把其他的项目狠狠地甩开一大...
