中山市 x 镇 x 路 11 亩项目前期策划案1、 中山市宏观市场整体状况1.1 宏观经济与中山市房地产市场1.1.1 资本市场日趋复杂，中山楼市仍处低迷期去年 6 月份在 9·27 政策并未出台之前，中山楼市乃至整个珠三角区域均经历着一场前所未有的上涨革命。在市场经济的范畴里“上升”并不是永恒的主题。“有升必有跌，有跌必有升”这是普遍的市场现象，皆因每一个经济体均存在周期因素支配。只是，当一个经济体在短时期内发展过热，市场并未达到临界因素之下。为了抑制过热现象的蔓延，国家行政调控充当着“快刀”的角色。显然，自去年 6 月份起，在楼市高速增长的时期，9·27 政策以及一系列的金融调控达到了这样“制冷”效果。根据中山统计局相关数据显示，2008 年第一季度房地产投资金额 54.24 亿元，同比增幅 35.34%。与 07 年同期133.17%投资增幅相比差距近 100 个点；资本市场的波动因素日趋复杂，从投资额的温和现象表明地产商纷纷保持审慎态度。在买方市场方面，从国土局统计反映，2008 年第一季度全市住宅成交宗数 7670 宗、成交面积 81.3 万平方、成交金额36.27亿元，同比分别下跌32.88%、34.28%、7.67%。环比去年四季度更出现较大下调现 象 ， 成 交 宗 数 、 成 交 面 积 、 成 交 金 额 分 别 下 跌31.52%、39.46%、44.36%。受政策因素以及新年假期的楼市惯性低迷期影响，中山住宅市场继上年第四季度成交量大幅度下滑之后，继续走低。总的看来，在持续半年的时间里，银行准备金率继续走高、加息预期逐渐趋强，在银行放贷并没有大改变的情况之下，08 年开局至今，中山楼市持续低迷。附图 中山住宅市场成交状况走势（单位：万平方、元/平方）1.1.2 政策撼动楼市稳定局面，市场供需矛盾存在加剧趋势我们知道，在楼市迅速“急冻”的时期，中山进入混沌不清的状态。首先受到影响的应该是一大批投资客户，股市疯狂下挫，资金被套；继而受到影响的是一批刚性需求客户，楼市“拐点论”萌生，客户观望意识加大，一向审慎消费的中山人变得更为审慎；另外，受到影响的是开发商。银行放贷紧缩，产品积压难售，企业资金链日趋绷紧，不少项目降价优惠、产品提升计划等促销现象层出不穷，甚至出现“一房多卖”的违规现象。另外，在去年楼市畅旺因素的刺激下，不少地产商加速了自身项目开发速度，从统计局数据显示，一季度全市累计商品房施工面积 1376.51 万平方，同比增幅 55.27%。目前，施工面积的...
