高景华庭实战行销推广案contents 市场竞争现状分析 1. 区域竞争个案分析及概述2．区域消费群分析3．项目 SWOT 分析4．本案市场策略 本案目标客户群定位目标客户群定位及细化特征目标客户群人性特征与策略应用第三篇 产品策略——魅力化与丰满化主核心魅力寻找产品魅力丰满化第四篇 项目包装策略——形象提升主题概念案名与楼名主 Catch概念源由核心意象物质性广告语辅助子策略利基诉求第五篇 广告运动与行销推广酝酿期公开期强销期促销期项目前期人员工作到位表 第一篇、市场竞争现状分析研究区域市场竞争环境，主要研析区域热销户型、总价，难销户型、总价；区域消费群体及其购买诱因，进而结合本案实际资源，寻找适合本案目标客户群，制定本案市场竞争策略。区域主竞争个案分析及概述1、本案周边主要竞争个案分析：本案面临主要竞争项目是时代经典、屏山汇景苑与达芙妮名苑为主的十余个项目竞争。时代金典：配套齐全，温泉、会所、大阳台花园、现代派流线建筑风格、楼中楼档次提升、香港戴德梁行星级酒店管理等，但由于其总价较高，市场反应却并不良好，有价无市，封顶仅售 30%。屏山汇景苑：产品本身并无特色规划与配套，主销售时间集中在前期，销售均价在 2800~2900 元/m2 ，户型以小户型为主，后期由于主力户型为大户型、均价提升、客户定位为无力购买大户型的精英白领失误、产品力弱等原因出现滞销，2 年多时间仅销售 75%，目前仍剩余 40 余套 150m2 以上大户型产品。达芙妮名苑：产品主打温泉与现代派建筑风格，一期中号户型三房120m2规划销售 85%，二期大户型主力户型 142m2 销售率仅为 35%左右通过详尽对周边竞争个案市场调研（竞争个案详见列表）分析得：本区域最热销的户型面积是 2 房 70～80m2，3 房 120 m2 左右，且市场需求尚未饱和，其主要原因是购买此户型总价楼盘客户主流是工薪阶层，其市场容量相对较大，占社会阶层总量的 40%；最难销的是 3 房或 4 房面积 130m2以上，总价超过 40 万的楼盘，且市场积压重大。其主要原因是市场容量小，毕竟有钱人是少数的，该阶层仅占社会阶层总量的 1~7%。本区域热销价位在 3000 元/m2 以下，热销户型总价约在 25~35 万之间，若超过 40 万，则目标客户群明显集中为二次购房族，其对社区档次、配套、物业服务水平要求提高，销售阻力加大。2、区域大三房、大四房总价 40 万元产品竞争为更准确把握本案大三房、大四房总价 40~50 万的产品市...
