绪 言1、研究背景和目的上海汇宁花园房地产发展有限公司拟开发建造徐汇区淮海西路汇宁花园高级住宅及商务公寓项目。为全面、深入、系统地了解市场供求和竞争状况，对上海市中高档次住宅市场有明确的认识，邀请上海中原物业代理有限公司市场研究部对上海市高档住宅市场（别墅、公寓、服务式公寓）的现状和未来的发展趋势进行研究，从而为项目提供有针对性的定位和营销组合等发展建议。2、研究内容及范围汇宁花园地处淮海西路黄金地段，从项目规划等方面情况来看，应定位为高档住宅项目，考虑到目前上海市高档住宅市场的发展状况、区域分布的集中度等方面，拟将研究的对象和区域范围作如下界定： （1） 研究内容上海市高档住宅市场现状上海市高档住宅市场供求预测项目发展建议（2） 研究范围将均价在 8000 元人民币/平方米以上的物业为此次研究的对象将目前上海市高档公寓及服务式公寓（均价在 8000 元人民币/平方米以上）集中的黄浦、卢湾、徐汇、静安、长宁、浦东小陆家嘴等六个区域作为此次研究的区域范围对于别墅将不限定区域范围，仅考虑价格因素（均价在 8000 元人民币/平方米以上）。3、研究方法及主要研究指标本报告在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析、典型案例分析以及趋势分析预测等方法。采用的主要研究指标详见列表。类别编号指标定义住宅供应指标1竣工量某时间段内，已建成完工的住宅物业的总面积2供应量某时间段内，刚启动开工的住宅物业的总面积。即竣工量住宅需求指标3吸纳量当年住宅物业的竣工量与空置量变化之差，反映当年住宅市场的吸纳情况4空置量某年度末住宅物业经初始登记一年后未售出的建筑面积5空置率某年度末末所有住房的空置量与全部住房存量的比例，即：住房空置率=商品住房空置量/全部住房总量住宅价格指标6区域平均租金某区域内住宅物业在某一时间段内租赁价格的加权平均值7物业平均租金某住宅物业在某一时间段内租金总额与租出总面积的比值8区域平均售价某区域内某住宅物业在某一时间段内销售价格的加权平均值9物业平均售价某住宅物业在某一时间段内可供出售的总建筑面积的单位面积成交价格4、本报告的基本结构本报告共有以下三个部分组成，分别为：第一部分：上海高档住宅市场第二部分：项目发展建议第三部分：附录 1：上海高档住宅典型案例分析附录 2：上海高档住宅市场存量统计数据附录 3：上海高档住宅市场供需统计数据附录 4：上海高档住宅市场租售价格统计数据...
