北京北五环项目某策划报告一、项目概况 地理位置◆本案位于北五环路北面，西邻安立路，东邻北苑路，北面紧邻万科星园和北辰绿色家园，处于朝阳区，概念上属于亚奥商圈范围。◆本案用地为北辰绿色家园转让, 建筑性质为住宅及配套设施。◆拟建面积：约 30 万平方米，规划容积率为 2.68。本案区域地图◆建筑形态为塔板结合。项目运作现状◆建设区域已完成土地平整，无拆迁阻力，条件具备可迅速开工。◆目前正在进行规划方案的修改。二、项目策划背景 内部因素◆属规模较大的项目，开发周期可能要较长，必须考虑项目的可持续竞争力及品质的超前性。◆容积率较高，对项目整体规划及单体设计水准要求高。本案必须适应当前主流市场的需求。◆本项目的综合成本决定本案市场价格水准处于中间状态，又有万科星园品质和北辰绿色家园价格的双重挤压，项目必须从差异化的产品、差异化的营销和较强的价格优势等方面努力，才能有所作为。◆本项目开发商是首次进入房地产行业，没有经验和品牌实力，对项目的品牌形象的推广不是很有利。 外部因素◆本案属亚北地区，这一区域由于亚运概念和安立路的通行而不断发展起来的，属于亚运村的向北延伸，随着 2008 年奥运会的召开，本区域由于具有与奥林匹克公园只隔一个五环路的优越区位优势，所以开发更是前所未有，品质也较高，由于本区域环境优势明显，土地成本较北四环到北五环的区域要低，所以本区域的项目多以阳光板楼为主，价格从 5200－6500 元不等。◆区域项目整体质素都比较高，规模也比较大，已经初步形成区域居住板块。◆区域环境优势明显，但周边配套比较缺乏，会在一定程度上影响项目的推广。◆本案南面紧临奥林匹克公园，随着 2008 年奥运会的召开，本案的奥运概念会更加不断的体现，进而为本案的发展带来新的机遇。三、区域环境分析1、交通条件(1)南面紧邻刚刚通车的北五环路，连通了中关村、望京和首都机场，使本区域的出行十分便利。(2)西侧的安立路是市政主干道，也是本区域出行的主要道路之一，连接四环、五环，北至立水桥。(3)东侧北苑路也是连接北四环和五环的主干道，集中了本区域出行的如 758、849、809 等众多公交线路。(4)建设中的地铁 5 号线大羊坊站正好位于本区域东侧的北苑路上，为本区域的出行带来了更大便捷。 综述：本案所在区域目前为市政条件比较完善的地区，新路网系统已经形成，有效的提高了本区域的出行效率，也提升了本区域的价值形象。多条市政干道将北京市主要...
