私募（PE）投资中国房地产业情况分析 战略研究部 200909 政策环境与趋势分析 私募投资中国房地产业的现状 典型案例 合作风险点分析 1.政策环境与趋势分析 1.1 外资私募股权房地产投资基金在我国的发展历程 二十世纪九十年代起，海外基金开始试探性的进入中国房地产市场，归纳起来，大致可以分为三个阶段: 第一阶段：20 世纪 90 年代 2003 年，以项目开发合作为主要表现形式。 主要方式是与中国本土房地产开发商或合资成立公司，进行住宅和商业的投资开发。 第二阶段：2004 年 2006 年，以收购型投资方式为主。 主要收购一线城市最成熟的物业，成交量小、规模有限。2004 年主要以高档住宅为收购对象，2005 年开始收购酒店式公寓、甲级写字楼和商业地产，加大对房地产市场的资金投放量。受中央政府宏观调控的影响，2005 年基金投资和收购的重点开始转变，收购物业的体量更大、范围更广；更多以资产包的形式来收购，而非单栋的物业；同时投资范围由原来的高档住宅、甲级写字楼和商业，拓展到工业地产乃至中介代理领域。 第三阶段：2006 年 7 月至今，可称作限外时代。 2006 年 7 月，建设部等六部委联合出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》；2006 年 8 月，六部委联合发布《关于外国投资者并构境内企业的规定》，限外令使得海外私募股权基金改变了单纯的直接收购投资的路线，转向参股房地产企业或者参股房地产项目的股权投资策略。 1.2 外资私募基金在中国的政策环境 与国外成熟的私募基金运作环境与体制不同，近十年里，中国对外资私募基金的发展一直持谨慎态度，特别是对外资进入房地产行业，采取较为严格的管制政策。 标志性政策主要有： 2006 年 7 月，颁布《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》 2007 年 5 月，《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产企业审批和监管的通知》 2007 年 6 月，颁布《中华人民共和国合伙企业法》 我国私募股权投资领域目前是进入渠道不畅通，退出渠道也不畅通。公司法对于股权的公募有具体规定，但对私募没有具体规定。2007 年 6 月开始实施的《中华人民共和国合伙企业法》对有限合伙制进行了法律说明，这对于我国设立私募股权房地产投资基金奠定了法律基础，解决了私募基金的合法性问题。 1.3 政策趋势分析 2008 年在国际金融危机和国家宏观政策调控影响下，部分房地产企业出现经营困难，而房地产行业内的私募股权投资也陷...
