土地一级开发实务与法律风险防范 文/闫凤翥 河北冀港律师事务所主任 所谓土地一级开发是按照土地交易市场级别而划分的基本建设经营与管理活动，土地一级市场即土地出让市场，二级市场即土地转让市场。二者虽然都是土地交易，但是由于参与的主体和法律对主体、交易规则等限制的不同存在较大区别。因此，土地一级开发经营市场不适用城市房地产法律及配套法规的调控。 第一节 土地一级开发的概念 目前，土地一级开发的概念尚无法律明文规定，只有地方法规、规章、规范性文件中出现“土地一级开发”的称谓。对其定义也比较混乱，有的将土地一级开发的范围扩大到政府实施征收土地的法定职责范围中，导致一级开发企业成为政府实施征收土地的先锋或尖刀连。 我们选出几个城市制定的土地一级开发管理办法，进行横向和纵向分析，从下表中看出：1、土地一级开发的业主基本相同均为政府，只有石家庄市规定是土地储备中心；2、开发主体有的是土地储备中心、有的市政府，只有石家庄和昆明属于企业；3、开发客体大部分是国有土地和实施征收集体土地，只有昆明是纳入储备的国有土地；4、开发内容基本上都包括征地、拆迁、安臵、补偿、收回土地以及市政基础设施建设。 我认为：如果确定开发主体是企业行为，那么开发内容就不应该涉及实施征收土地、国有土地上房屋征收、实施安臵、补偿等政府职责行为。这样做不仅没有法律依据，同时违反土地管理法规定的政府是征地唯一主体的法定原则。 各地方法规土地一级开发的定义的不同描述比较 地 方 法 规 开 发 业 主 开 发 主 体 开 发 客 体 实施开发内容 北 京 市政府 土地储 备中心 存量国有土地、拟征用和农转用土地 统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设 石家庄 土地储 备中心 开 发 企 业 国有土地、征收的集体土地 实施拆迁、收回、征收和市政基础设施建设 包 头 市政府 市政府 国有土地、征收的集体土地 统一组织实施征地拆迁、安臵、补偿以及适当的市政配套设施建设 哈尔滨 市政府 市政府 国有土地、征收的集体土地 统一组织实施征地拆迁、安臵、补偿以及适当的市政配套设施建设 昆 明 市政府 开 发 企 业 纳入储备的国有土地 筹措资金、配合政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安臵、实施“七通一平”工程建设 征地、征房、安臵、补偿、收回土地均是政府及其主管部门的法定职责，《国有土地上房屋征收与补偿条例...
