对投资性房地产计量模式变更的相关分析——以昆百大为例组员：陈梦回朱琳金鑫李涛叶泽京案例背景背景介绍昆明百货大楼（集团）股份有限公司主营业务为商业及房地产。在公司经营过程中，根据部分资产的实际状况以及对部分持有物业的经营模式定位选择，公司部分持有物业用于经营性租赁方式出租，属于投资性房地产。基于目前房地产市场情况及本公司资产实际状况，为真实反映本公司资产现实价值，公司第五届董事会第四十五次会议审议通过了《昆百大关于对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》，决定将投资性房地产后续计量模式由成本计价模式变更为公允价计价模式。本次涉及变更会计准则的投资性地产面积3.2万平方米，评估后价格相比原始账面价值增值了5.02亿元。在绝大部分中国的上市公司选择以成本模式计量投资性房地产的背景下，昆百大的这一举动引人深思。目录1新会计准则的规定2不同计量方式带来的影响计量模式对报表的影响一选择成本模式的原因二会计政策变更的分析三会计政策变更的动机与后果四会计政策变更对税收的影响五公允价值的恰当选择六新会计准则的规定计量模式对报表的影响我国的新会计准则中引入了投资性房地产的概念和公允价值的计量模式。第三号会计准则中规定：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。对于其后续计量，有两张模式可选：成本模式和公允价值模式。其中，成本模式为基本模式，公允价值模式为备选模式。第10条中提出，采用公允价值模式计量应当同时满足下列两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；而是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这两种不同的计量方式会给企业的财务报表带来不同的影响。采用成本模式计量时，需要按月计提折旧和摊销，若存在减值迹象，应按照资产减值准则的规定计提资产减值损失。对于取得的租金的收入，应计入其他业务收入。其中，计提的折旧和摊销将会减少企业的净利润，租金收入将计入营业利润中，而计提的资产减值损失也会从营业收入中扣除从而减少企业的净利润。采用公允价值模式计量时，则不需要对其计提折旧和摊销，但在资产负债表日，要以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益，租金收入的处理方法与成本模式相同。其中，公允价值变动损益计入营业利润中，其增加或减少都会引起企业净利润的变化。不同计量方式带来的影响不同计量方式带来的影响计量模式对报表的影响（续）可以看出，在投资性房地产的后续计量中，采用不同的模式对财务报表的影响主要有如下不同：第一，成本模式下需要对其计提折旧（摊销）和减值准备，从而引起净利润的减少，而公允价值模式下则无需计提。第二，当投资性房地产的公允价值发生变化时，成本模式下无须采取任何会计处理，而公允价值模式下则要将投资性房地产的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益中并引起企业净利润的变动。目录计量模式对报表的影响一选择成本模式的原因二会计政策变更的分析三会计政策变更的动机与后果四会计政策变更对税收的影响五公允价值的恰当选择六选择成本计量模式的原因选择成本计量模式的原因在我国的上市公司中，有很大一部分的公司都存在投资性房地产，但绝大部分公司对投资性房地产选择的是成本模式，只有极少数公司选择了公允价值模式，主要原因是：我国对于可不可以使用公允价值计量模式要求颇为严格。第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。第二，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。而并不是所有的投资性房地产都能满足上述条件。近几年我国房地产市场正处于上升时期，所以企业可以通过新准则来真实地反映其投资地产的盈利性，但这种隐性价值并没有带来实际的利润增长。可企业却要为此支付更为昂贵的所得税，这将不利于企业的现金周转。在我国目前房地产市场价格走高的情况下，公允价值模式计量之下的投资性物业将给大...
