02 年房地产估价师案例与分析考试试题 一、问答题（ 30 分） （一）、 某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2， 2002 年 1 月竣工。评估公司的评估结果为850 元 / m2.甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960 元 / m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？ （二）、某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4 层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、 3、 4 层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。 （三）、有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40 年，自2000 年 10 月 13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000 元，租期为2 年，自2001 年 10 月 13 日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510 万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%.请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？（假设估价时点在2002 年 10 月，编者注） 二、选择题（ 20 分） （一）、甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。问： 甲公司拟将其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（ ）。 A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。 B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低。 C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值。 D、该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价。 （二）、 卖房者甲与购房者乙于2002 年 4 月 25 日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1 规定甲必须于5 月 25 日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2 进行装修，装修工程共2 个月。乙于4 月 25 日支付90...
