土地评估报告 比 较 因 素 条 件 说 明 表 待估宗地及比较案例比较因素 待 估 宗 地 实 例 A 实 例 B 实 例 C 位 置 土 地 用 途 审 定 日 期 审定价格（元/平方米） 交 易 情 况 土地使用年限（年） 交 易 类 型 区 交 域 通 产 业 集 聚 度 因公用设施完备度 基础设施状况 素 商 服 繁 华 度 环 境 优 劣 度 个 宗 地 面 积 别 宗 地 形 状 因 容 积 率 素 临 街 状 况 目前规划限制 4.编制比较因素条件指数表 根据待估宗地与比较案例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下： ① 待估宗地与三个案例的土地用途、交易情况、交易类型等条件均一致，故 对 于 上 述 这 些 影 响 地 价 的 因 素 均 不 作 修 正 。 ② 地 价 指 数 调 查 北 京 市 近 几 年 综 合 用 地 地 价 变 动 情 况 , 地 价 普 遍 有 小 幅 度 上 涨 ,根 据待 估 宗 地 所 在 区 域 的 地 价 的 实 际 情 况 ，土 地 评 估 报 告 中 上 述 地 区 的 地 价 指 数 以 待估 宗 地 的 估 价 期 日 为 基 数 ， 将 2003 年6 月 的 地 价 指 数 定 为100， 按 每 月 平 均 增长 率 为 0.05%， 则 地 价 指 数 变 化 情 况 如 下 ： 北 京 市 办 公 用 地 地 价 指 数 表 年 度 2003 年 6 月 2000 年 3 月 2002 年 12 月 2001 年 12 月 地 价 指 数 （ %） 100 98.05 99.65 99.05 ③ 使 用 年 限 修 正 系 数 土 地 使 用 年 限 修 正 系 数 公 式 为 ： ()()nmrrk+−+−=111111 式 中 ： K— 使 用 年 限 修 正 系 数 r— 以 中 国 人 民 银 行 公 布 一 年 期 存 款 利 率1.98%为 基 础 ， 考 虑目 前 2%的 通 货 膨 胀 和 一 定 的 风 险 利 率 ， 土 地 还 原 利 率 取 7% m— 待 估 宗 地 土 地 使 用 年 限 n— 比 较 案 例 宗 地 土 地 使 用 年 限 ④ 区 域 及 个 别 因 素 修 正 系 数 Ⅰ .区 域 因 素 ： A. 道 路 通 达度 ,分为 临街巷、临支路 、临次干道 、临主干道 四个 等级，以 待 估 宗 地 的 等级为 100,每...
