新天地集团新天地集团EE地块项目产品建议地块项目产品建议书书战略发展部战略发展部2010.11.182010.11.18•1、项目位置及规划指标•2、项目定位•3、甲级及乙级写字楼产品研究•4、项目产品建议E地块用地性质用地面积（平方米）容积率建筑密度限高（米）总建筑面积(平方米)E商业金融业兼教育科研设计用地101445.255%6552749E地块：位于新天地项目北区块北靠石祥路，东沿永福桥路，西面与南面沿景观河道E地块：位于新天地项目北区块北靠石祥路，东沿永福桥路，西面与南面沿景观河道项目位置、项目指标鉴于：1、本项目从所在位置及地块指标而言，均次于A、B地块，并不具备项目整体标杆形象的条件，在B地块己规划为甲级写字楼的前提下，本地块应与B地块定位有所差异，以扩大产品受众群，并为新天地其他业态提供更佳的支持。2、区内中小企业快速发展，而旧有办公物业己不能满足发展需要，中小企业在发展过程中对物业价值度相对敏感，因此项目定位方向为为区域中小企业需求升级提供优质办公场所。项目定位项目定位：乙级写字楼。同时在乙级写字楼基础上规划，加以提升项目品质，如智能化系统、节能环保及物业管理等方面向甲级靠拢，做到甲级办公楼品质，乙级办公楼租售价格。项目定位：乙级写字楼。同时在乙级写字楼基础上规划，加以提升项目品质，如智能化系统、节能环保及物业管理等方面向甲级靠拢，做到甲级办公楼品质，乙级办公楼租售价格。甲级写字楼甲级写字楼市场供应案例借鉴客户需求杭州甲级写字楼平均(含未来供应)上海甲级平均嘉华国际租户调研标准层面积㎡150021042000(不含中庭)1500-2000单元分割面积100-600400-200091~580100-800标准层层高3.943.93.8-4大堂净高8-109-10无8米以上租售比例2005年后基本上以租为主98%租赁,零星楼盘冠名出售因为产权问题,只能租赁全租赁车位配比180㎡/车位150㎡/车位133㎡/车位120㎡/车位建筑外立面玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙浅色玻璃幕墙注：资料来源于戴德梁行《创新创业新天地终期成果报告》甲级写字楼产品研究甲级写字楼产品研究大堂面积设置为在1000M2以上，挑高10M以上;彰显豪华、气派，部分公共部位地面也以大理石铺装；电梯－建议每部电梯服务办公面积为4500平方米,建议分别设置客梯/货梯,电梯速度不低于3.5米/秒;智能化系统:电子监控\巡更\广播\卫星电视接受\车库电子管理\楼宇自动控制\综合布线\大堂信息发布\多媒体接触屏\安保系统(独立安装门禁系统等装置;访客管理系统，公共部位刷卡进出管理\个别楼层电梯停靠采用刷卡管理)幕墙可开启窗设置或双层呼吸式幕墙;车位－智能化停车场管理系统，车位引导、车位显示管理和车牌识别系统，完善的闭路电视监控报警系统，门禁系统桌面照度500LX金属吊顶，100－150㎜架空地板甲级写字楼配套设施建议:甲级写字楼产品研究甲级写字楼产品研究乙级写字楼乙级写字楼市场供应案例借鉴客户需求杭州乙级写字楼平均(含未来供应)大宁国际写字楼华星时代租户调研标准层面积㎡1200129818001300-1500单元分割面积80-60070-25050~90080-800标准层层高3.43.63.43.5以上大堂净高非挑空3.4非挑空3.6非挑空3.4大气,挑空60%,标准层高40%租售比例95%以上先销售后小业主自行使用或对外租赁纯租赁以租代售销售为主车位配比200㎡/车位192㎡/车位140㎡/车位150㎡/车位建筑外立面玻璃幕墙，局部高级面砖，铝板干挂大理石玻璃幕墙、铝板大理石、玻璃幕墙注：资料来源于戴德梁行《创新创业新天地终期成果报告》乙级写字楼产品研究乙级写字楼产品研究写字楼区域：一流的IT网络分布，5A智能系统。消防：设有电器火灾报警及消防联动控制系统，并按要求配置手提式灭火器。电梯：品牌高速电梯分高低区设置。空调：中央空调。水电：配备自来水恒压系统，双回路供电。商务休闲：配置大堂商务休闲空间,为大堂来客营造良好的休息氛围。商务中心：邮政，快递，打字，复印，传真，承办企业内部会议，新闻发布会，商务洽谈等。餐厅：设置集中式员工餐厅,或由项目内商业部分填补。绿化：建议在顶楼或其他可用空间设置中型花园，亭台楼懈相应成趣；场外绿树环绕与中厅及回廊的绿色植物摆设成景观统一。...
