深圳市南山区科技园南区写字楼分析 一、 金蝶写字楼建造成本分析 1 、 办公类建筑成本构成分析——固定成本 办公类建筑的固定成本主要包括： ➢ 由建筑高度及形态决定的主体结构等土建成本 ➢ 由办公功能决定的消防、给排水、电梯等安装成本 （相同高度及形态的办公类建筑，固定成本变化范围相对较小） 2 、 办公类建筑成本构成分析——可变成本 办公类建筑的固定成本主要包括： ➢ 外立面、室内精装修等影响外观档次的成本 ➢ 空调、智能化、电气等影响平直档次的成本 3 、 办公类建筑限额标准案例 备注：红色圈为良好品质超高层超甲级写字楼 蓝色圈为良好品质甲级写字楼 紫色圈为高端品质超高层超甲级写字楼 如过本项目的定位超高层甲级写字楼，公共部分精装修，其他毛坯，其单方建安成本应该在 8 0 0 0 元/平方米以上。 （以上单方造价指标按 地上总造价/地上总面积 计算） 4 、 办公类建筑限额标准参考 按上表成本档次组合，本项目的固定成本为 3 8 0 0 元/平方米，可变成本为 4 2 5 0元/平方米，其建安单方造价限额为 8 0 5 0 元/平方米。 5 、 地下室及配套（地下室按三层计算） ➢ 地下室防水：地下室底板、侧壁、顶板均采用防水混凝土，卷材或涂膜外防水； ➢ 设备标准：电气设备为进口或合资品牌；有楼宇自控、安防监控、综合布线；消防报警设备为进口货合资品牌；中档卫生洁具； ➢ 室内装修标准：按电梯厅大堂等精装修，其余位置毛坯； 建安标准：约 4 2 0 0 元/平方米（按地下面积计算） 6 、 建安成本小结——开发成本表（地价除外） 序号 项目名称 单价（元/m2） 总额（万元） 1 建安成本 8,680.00 86,800.00 1.1 地上 8,050.00 80,500.00 1.2 地下 4,200.00 6,300.00 2 其他工程费 434.00 4,340.00 3 管理费用 287.09 2,870.91 4 预备费 455.70 4,557.00 5 合 计 9,856.79 98,567.91 根据超高级甲级写字楼的建安标准，并同时能保障本项目租金水平的基础上，预测本项目的单位成本约为 9 8 5 7 元/平方米。 二、 高新技术产业园区投资环境分析 1 、 深圳高新技术产业园区概况 深圳高新技术产业园区始建于 1996 年9 月, 为国家级高新技术产业开发区，是国家建设“世界一流高科技园区”的六家试点园区之一，也是“国家知识产权试点园区”和“国家高新技术产业标准化示范区”。园区规划面积 11.5 平方公里,...
