1 房地产信托投资基金（REITs）概述 一、REITS 的含义 REITs（Real Estate Inv estment Tru sts）中文翻译为房地产投资信托基金，一种证券化的产业投资基金，通过发行基金单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产等所产生的收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。 二、REITS 的分类 （一）按照组织形式，REITS 可分为契约型、公司型。 （二）按照投资人能否赎回分类，可分为开发型、封闭型。 （三）按照 REITS 的资金投向的不同，可以分为资产型、抵押型以及混合型。 1、资产类(Equ ity )，指投资并拥有房地产，主要收入来源于房地产的租金。其目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。他们直接控制房地产资产或通过合营公司来控制该资产。资产类 REITS 受利率影响相对比较小，因为资产类 REITS 可以通过提高租金来提高其现金流量。 2、抵押类(Mortgage)：投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券(MBS)，收益主要来源于房地产贷款的利息。抵押 REITS 主要从事一定期限的房地产抵押款和购买抵押证券业务。通常抵押 REITS 股息收益率比资产类 REITS 高。不过根据风险收益原理，高风险意味着高收益。 3、混合类(Hy brid)：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，混合类 REITS采取上述两类的投资策略，具有资产类 REITS 和抵押类 REITS 的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。在理论上，混合类 REITS 在向股东提供该物业的增值空间的同时，也能获得稳定的贷款利息。 三、REITS 的特征与功能： （一）直接进行资产产权投资，投资人权益有保障； 1、直接进行资产产权投资，基金持有人通过购买信托收益凭证对基金进行投资，基金则持有被投资房地产资产的产权或抵押权，基金持有人通过基金取得房地产物权，其权益的法律保障程度较高。 2、基金的财产与基金管理人、基金托管人的财产相互独立，这样在法律地位上保证了 2 基金的安全运作和投资者财产的安全。基金财产的独立性表现为：基金财产独立于基金管理人和基金托管人的自有财产，基金管理人和基金托管人进行清算时，基金的财产不属于清算财产；除法律另外有规定外，一般不得对基金财产进行强制执行；基金管理人管理运用、处分基金财产产生的债权不得与其固有财...
